买房什么最重要？

李嘉诚说到退休的一句话：地段，地段，还是地段。

之前我们讲过：《购房指南：对于98%的中国城市，买市中心老小区是什么结局？》

虽然这文章，能解决大部分读者关于地段的疑惑，但还是有朋友提出了一个非常棘手的问题，那就是：

如果我的钱不够，只能买环线or近郊or远郊房，既买不起市中心，也买不起新区，这个时候该怎么办？该怎么选？

对于这个问题，答案只有一个：

近远郊买房，只买地铁房。

地铁，才是近远郊房产增值保值的命根，没有地铁的远郊房，很难产生高升值高溢价。

尤其是大部分二三线城市，如果你是刚需，如果你手上预算不够，但又希望能买到一个相对保值增值的房产，那么地铁房，将是你不二的选择。

这个时候，也许你会有疑惑，地铁真的能带来这么大的优势？

凭什么说二三线郊区地铁房，甚至是市内地铁房，仍有巨大潜力？

今天，我们就来解答这个疑惑，看看地铁房的潜力，到底有多大。

1.地铁房的真实价值

地铁房到底有多大的潜力？我们来举两个例子，就可以看清楚很多问题。

第一个例子，来自于某地铁网完善的一线城市：

由于该数据统计距今有一段时间了，所以大家不要特别在意价格，只看数据对比即可。

从上图中我们可以看到，在这个一线城市中，有轨道交通的房子，比没有轨道交通的房子贵了3000元，溢价超过了10%。

也就是说，对于这个一线城市，地铁轻轨等轨道交通，创造了至少10%的溢价。

看完一线城市，再来看看某二线城市的情况。

这个二线城市目前只有2条地铁在运营，4条在建，10多条处于规划中。

（地铁房：地铁周边1公里内；近地铁房：距离地铁1-2公里范围；非地铁房：距离地铁2-5公里范围）

可以很明显的看出来，地铁房比非地铁房，贵了2500元左右。

也就是说，对于这个二线城市，轨道交通产生了将近20%的高溢价。

那么问题来了：

为什么二线的地铁房，比一线地铁房的溢价率更高？

其实原因并不复杂。

一线城市地铁网络完善，越来越多的房子从非地铁房，逐渐变成地铁房或者是近地铁房，该涨的都涨差不多了，所以整体价格偏差会逐渐缩小。

而对于二线城市来说，由于地铁线路少，地铁网尚未建成，地铁房更加稀缺。

因为稀缺，造就了暂时的高溢价。从另一个角度来看，很多该涨的都还没涨，也留下了很多机会。

所以说，二三线城市，地铁刚开始建设的城市，地铁房的投资机会还有很多。

这个时候，新的问题又来了：

明明这个二线城市，有2条运营，4条在建，10多条处于规划中的地铁线，为什么这些没有正式运营的地铁线，产生不了高溢价？导致二线地铁非地铁价格差别这么大。

因为地铁房的涨价，公认的往往有3次。

第一次，地铁规划出炉。

第二次，地铁开始建设。

第三次，地铁正式通车。

规划多，建设少，通车更少，就是二线城市地铁房溢价高，非地铁房溢价低的原因。

通车后的地铁房溢价了3次，而规划中的地铁房可能只溢价了1-2次。

而基于这一点，就产生了一个新的机遇：

正在建设中的地铁房，是一个非常好的潜力型资产。注意，只有建设中的，才是潜力股。

那么第三个问题来了：

为什么规划中的地铁房不能算是真正的潜力型资产？

因为规划是会变化的，只要不正式开建，都有被取消的可能。

大家可以自行百度地铁被叫停的新闻，有14个城市规划好的线路，今年3月刚刚被取消。

现实就是这么残酷。

尤其是对于刚需来说，攒点钱买套房不容易，宁愿少赚一次升值，也不能买到没有地铁的远郊，不然以后哭都没有用。

说完了地铁房的真正价值，我们再来看看，远郊地铁房的潜力到底有多高。

2.远郊地铁房的高潜力

我们依然来看张数据图，下图是某一线城市，地铁与市中心距离，对周边房价的影响。

从图中红线和蓝线中相隔的距离来看，距离市中心越近，地铁房溢价越低。

离市中心越远，地铁房价的价值才会真正体现，溢价率也越来越高。

甚至到25-30KM范围，地铁房能比非地铁房贵20%以上。

为什么会出现这样的现象？

1.因为越靠近市中心，房价越贵，公众交通选择众多，居民身价普遍较高，选择私家车及公共交通的人数更多，因此，地铁不是生活必需品。

2.越靠近市中心，一线城市的地铁密度越高，非地铁房几乎不存在，而越靠近远郊，地铁密度越低，地铁房非地铁房差异越明显。

3.远郊盘大多为刚需购买，地铁往往是出行必须品，而如果没有地铁，则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间，这是上班族不能接受的。所以，为地铁支付高溢价，成为远郊接盘侠们的普遍选择。

30KM，是一个一线城市的最大通勤距离，在这个距离之下，睡城是存在的。

即上班在市内，睡觉在远郊。

这种范围，有真实需求支撑，完全不用担心未来的置换或者变现问题。

就像我们之前说的，国贸到燕郊的距离。

而对于二线城市来说，20KM是极限。

20KM内的远郊，相对更安全一些，超出这个范围，地铁房也会多少打些折扣，毕竟，1小时通勤，基本上是二线城市的极限。

三线城市要再打个折。

对于以上分析，我们可以再次得出两个非常重要的结论：

1.远郊地铁房的潜力，有时候会比市内更大。（潜力是相对的，郊区跟郊区比，别拿郊区跟市中心比）

2.提前布局远郊地铁房，可以用最小的成本，获取相对更高的利益，并且更有保障。

3.哪些城市的地铁房，更有潜力？

有些城市地铁已经成熟，潜力相对用尽，而有些城市轨道交通刚刚起步，潜力十足。

那么哪些城市的地铁房更有升值潜力？（依然是相对本地非地铁房来说，总不能拿洛阳去跟北京比吧）

哪些城市的地铁房，升值空间快到尽头？

首先，我们必须要了解，城市轨道交通的3个发展阶段。

第一阶段：

开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2-3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下，地铁尚不能进入大多数人的日常生活，公交和私家车依然是主要交通工具。

此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。

第二阶段：

开通里程150-300KM之间，绕城环线已经建设，轨道网络初具规模，市内非地铁房越来越少，这个时候人们将习惯于地铁出行。

此时，市内的非地铁房的洼地，将会被逐渐填上，原来的非地铁房，在变成地铁房的过程中，价格会出现明显上涨，好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

第三阶段：

里程数大于300KM，市区内基本没有非地铁区域，主要建设为郊区线路，此时，市内地铁房优势基本耗尽，市区地铁口吸引力下降，郊区地铁房将会出现明显上涨，年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租，然后在工作地附近，租一老破小来暂时过度。

此时，整个城市的地铁房潜力，都越来越小，除非是开发新的线路。

试想，当整个市区布满了十几二十条地铁线的时候，还存在真正的非地铁房么？

所以，了解清楚自己城市的轨道交通建设，进行到哪一步，对地铁房的购房有着至关重要的参考简直。

其实这个数据不难查到，每个城市的轨道交通运营里程数，都是可查的。

由此来看，排名前4的北上广南，在市内买房，不用太纠结是否是地铁房。

排名前十的深圳，重庆，武汉，成都，天津，大连，市内地铁房做为参考即可，近远郊地铁盘性价比更高。

而排名更后的这些城市，苏杭郑西昆宁长等城市，规划中的地铁房，不论市内市外，都有潜力可挖掘。

当然，以上的这些都只是技术层面的推论，考量一个城市房价是否会上涨，主要还是货币，土地供给，人口等多维因素共同决定。

不过，虽然宏观我们需要考虑，但是微观选择我们也应该逐渐了解，这样才能在同样的起跑线上，更快更准的冲过终点。

毕竟，同样一套价值百万的远郊房子，虽然都能在大势下上涨，但是有地铁和没地铁，几年后相差大几十万都有可能。

宏观因素决定何时上涨，何时入手更合适。

微观因素则决定买哪个房涨的更猛更多。

一个都不能少。

最后，再次强调：

对于大多数二三线城市来说，地铁房还有非常大的升值潜力，尚未爆发。

只要认真筛选，未来依然有机会，去实现最终的弯道超车。

不少返乡置业的朋友们都已经开始在看房选房了。现在大多数楼盘都是以期房的形式在出售，现房的资源就很少了，但由于期房的未知风险为较大，不少朋友都希望购买房屋的时候能尽量的减少风险情况的发生。其实除了期房之外，现在也有一种准现房比较受欢迎，那么购买准现房有哪些优缺点呢？

一、什么是准现房？

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然。工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

二、准现房有哪些优点？

1、一目了然

购买准现房较大的好处是，准现房的大致主体已经出来了。我们在买房的时候就能看出楼盘质量的好坏，有的期房由于不确定什么时候能够修建好，有可能出现烂尾的情况。

2、交房时间快

准现房所在的楼盘工程已经进行得差不多了，期房很多都是在还没有开工的时候就已经预售了。相对而言，准现房交房的时间更快一些，少了这中间漫长的等待，购房的安全系数高了不少。准现房交房快的特点更是吸引了不少准备结婚的年轻人的目光。

3、价格比较稳定

准现房由于已经修建得差不多了，周边的配套设施也已经基本成型，基本的价格已经稳定，不像期房还有很多未知的发展。在价格方面，准现房具有配套齐全、交通便利等特点，因此在定价上会比较稳定。

4、购房风险小

准现房的购房风险是相对于期房而言的。准现房在确定购房意向，签订购房合同之后，短时间内就能够交房，因此存在的风险就更小一些了。也不必担心开发商因为资金问题而买到烂尾楼。

三、准现房有哪些缺点？

1、难以确认未来生活品质

通常情况下，准现房在出售时可能还有许多空房，难以预判邻居以及小区物业。尤其是小区周边的配套设施，因此无法知道未来的居住品质。

2、价格较高

这里说的价格较高是指与期房相比较的准现房。准现房介于期房和现房之间，基本封顶完工，自然会比期房更快可以交房，价格一般会比期房要高。

3、选择余地不及期房大

一般情况下，一些好的楼层、户型较好、或是朝向佳的房子可能在作为期房的时候就已经被各位购房者选走了。如此，可供选择的余地不及期房大。

4、准现房内部格局已固定，不易调整

相较于期房，有些情况下买家还可以随时监督，提出意见。准现房处于基本封顶完工状态，房屋格局大致固定，一般都比较难再作调整，除非是交房以后再自行装整。

房子作为一种高价商品，让很多人感觉有些负担不起，但是您知道吗？在房屋销售的时候，是可以砍价的，如果时机掌握恰当、技巧高明，很可能会节约一大笔钱。那么买房砍价有哪些技巧？今天就来跟大家分享几个买房实用的砍价技巧。

第一招：看准期盘和尾盘

买房砍价一定要找准目标，对于热销的楼盘或是规模大的楼盘，一般不会有太大的议价空间。毕竟如果此时给某个购房者太大幅度的让价空间的话，会引起比较大的混乱，所以开发商不会冒这个险。

但是如果是期房，开发商为了吸引开发商，往往会有一些优惠，由于从期房到现房，房价涨幅大约在10％左右，所以这种优惠一般是和期房的预期挂钩。

除此之外，尾盘也较容易杀价，一般到了年末，开发商会希望尽早拿到回款然后投入到下个项目，都会做出比较大的让步。根据业内人士透露，这个时候能砍下来1％到3％，也有极少数能砍5％，还有的甚至能拿到8折的优惠。

第二招：找销售主管

要想拿到大的折扣最好找销售主管，因为他们说话更有分量，所以承诺也容易兑现一些。只是要注意方式方法。在谈价钱之前，最好要对楼盘的周边环境、配套设施以及该地段的规划和楼盘均价有一个清晰点的认识。

这样再跟销售主管谈价钱时才能从挑剔房屋着手，例如公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向等挑毛病。这样才有可能做出进一步让价的考虑。至于成功率，就要看购房者个人的谈判水平和楼盘的销售情况了。

第三招：态度上要不放松也不强求

在和销售沟通时，最好透露出强烈的买房意愿，这样才能让对方确信你是想要买房，然后愿意为你的要求做让步。与此同时，无论你多喜欢那个楼盘，也要善于发现该楼盘的缺点，然后适当揭露，使得销售任运对开高价失去信心，从而达到杀价的目的。

第四招：用次价买好房

不懂行情的购房者一般不知道开发商的底价和售价之间的差距，这时可以用两种方法来获取。一是多问多听，看看周边楼盘的均价大概在什么标准。另一种是对准该楼盘，问清楚不同层不同楼栋的差价，了解其中的原因。

然后选择一个比较次的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。如果售楼员不同意，你就需要尽量找出两个单元的相同点或差距不大的原因。

第五招：与其他楼盘做对比

买房时，可以告诉售楼员自己已看中其他房子并且已经付完定金，但由于更喜欢这个房子，是否能再便宜点以补偿已经付出但是不能退还的定金。

或者，告诉售楼员自己准备一次性付清，但是由于一时拿不出钱，要求更加优惠的价格，看看优惠的底线在哪里。也可以说自己很满意，但是家人不同意，如果房价再低点就可以解决问题了。

第六招：参加团购

现在买房也流行团购，不仅开发商喜欢开展团购专场，一些房地产网站也热衷于组织购房者集体看房，并未购房者争取到一定额度的购房折扣。

第七招：找旧业主介绍

现在有很多楼盘都有推出，老业主介绍额外折扣、并免买家和介绍人一定年限的物业管理费、赠送其他形式大礼包等优惠。这些优惠尽管数额并不多，但对于买家和介绍人来说都是实实在在的好处，这也是老业主乐于接受。