自去年3月17日起，北京相继出台一系列楼市调控政策，剑指投资投机性炒房。

一年来的调控可谓成效显著，北京楼市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低纪录。二手房价格更是下跌15%~20%。其中，最惨的要数商住房。在调控过去一周年之际，北京的商住市场，价格出现了30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达90％。

北京商住房成交量跌90%，价格直降3成

商住房说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。

去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

按规定，北京商住限购后，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；

同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这样严厉的限购政策下，北京的商住房市场彻底遭冰封。

中原地产研究中心统计，商办类政策调控一周年后，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，同比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为，商办市场整体成交量全面萎缩，特别是在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，调控一年后，除了通州个别项目，单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。

不仅仅交易市场出现了明显降温，土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块，溢价率明显下调，并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%，而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住价格跌幅甚至超过40%。

据央视财经报道，位于北京朝阳区的北京像素是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

限购解冻无望，商住房多数用于出租

由于此前不限购且比普通住宅的价格低，商业办公项目曾经吸引了很多投资客。在326新政前，北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的现状是，想买的买不了，想卖的卖不出去。

对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理程泽表示，整体小区的自住率应该不超过20％，像37平米的这种开间，大概租金在3500-3800之间，50多平米的一居室，大概在5000-5300之间。

经纪人介绍说，很多早年开发的商住项目，各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致，大多临近地铁，出行、购物都比较方便，很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此，很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致，甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理王培贺对记者说，前期成交量高的时候，价格上升，业主有一部分是要拿出来卖的，现在需求量小，还是维持一个稳定的状态，该卖的卖，该租的租，该自住的自住。

因此，在二手商住房的价格出现大幅回调的时候，很多的业主选择把房子用来出租，对于很多购买较早的业主来说，目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供，在没有现金流压力的情况下，长期出租也是一个理想的选择。

对于商住房业主来说，目前最期待的就是限购政策能够解冻。

不过，思源地产首席分析师郭毅表示，还没有看到一个可能放松的迹象，特别是针对个人购房者购买商住类产品，不能再使用杠杆，必须100％支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，其实从购房者角度上来看，购买商办类产品，还是要综合考虑自己的投入产出比。

每经编辑 何小桃

北京“3•26商住房新政”实施即将满一年，但商住房纠纷案仍在上演，丧失购房资格后退房难、退款难，成了一桩持续将近一年的“悬案”！

在3•15临近之日，一个上亿元的数字牵出了一个“历史遗留问题”。家住怀柔、密云、昌平的上百位买房人在“3•26新政”前购买了商住房，已交首付款的他们，只差网签过户一步之遥了。

然而，突降的“3•26新政”打乱了他们的购房计划——不具备北京商办类项目购房资格的人不能购买商住房且不能办理贷款。

事已至此，这些被新政拦在门外的购房者们只能与中介公司解除认购合同、返还退款，但万万没想到，一个更大的坑在等着他们：退房容易退款难，维权之途路漫漫。

01

近日，陆续有一百多户买房人自发开始了各种渠道的买房受骗维权路，主要来自昌平、怀柔、密云等，涉及金额共达上亿元。他们找媒体、自发建群维权、找信访办、找领导层……

一切能想到的途径都走遍了，然而，原本属于自己的首付款一年快过去了，依旧没有讨回来。

而这起纷扰的纠纷案，肇始于北京“3•26商住房新政”颁发的那天。

“房子均价2.1万/平米，电梯房，可以拎包入住，还可以贷款，小户型总价低。”出于这样的考虑，家住北京怀柔的王雷于2017年2月24日通过和谐置家中介购买了一套密云新南路商住房，交了首付60多万，剩余的55万按约定走贷款。

但万万没想到的是，他的购房梦止于一个突如其来的政策——3•26商住房新政。按照新规，王雷并不具备购房资格，也不能走贷款。王雷无奈将这归于运气不好，那就只好等待中介退款，还好，钱没丢就好，他想。

然而，更让他始料不及的是，自此，他便开始了漫长的维权之路。

“中介以各种理由推托不退款，沟通协商不成，最终在8月1日，我起诉至怀柔法院，最终的判决结果是7日内退我房款、合同解除。”

按理说，胜诉了，这对王雷来说是个天大的好消息，意味着这笔“巨款”快要回来了。但王雷说，7日期限已到，中介并未退款，在法院申请强制执行期间，中介还多次更换法人，再强制执行时，连法人都找不到了，中介公司名下的财产也转移了，公司名下没有任何财产，就无法执行退房款的事。

说起这些经历，王雷难掩失望：“虽然胜诉了，但是法院没封他们，现在问题还是没有解决，我们有冤无处申。后来我们也找了怀柔信访局，但是怀柔信访局不管，说房子在密云，密云也不管，说中介在怀柔，互相推诿，我们的利益无法得到维护。”

至于中介是否具备相应资质，王雷并不是十分清楚，只知道该中介在怀柔、密云属于比较大的中介公司，有好几十家门店，所以想当然认为很可靠。

在维权的上百人中，其中有不少都是农民。当问及当初为何会买这里的商住房时，多位维权人都说，因为有购房资格，价格也合适，就想着为儿女准备一套房子，作为将来的婚房。

家住密云的刘燕同样在3•26新政前，订了密云新南路的一套50多平米的商住房，为孩子结婚准备的婚房。

在她出示的房屋认购书中显示，总房价为116万，首付款为66万，剩余50万走的贷款。和王雷的经历一样，刘燕痴痴等着退款，但至今杳无音信。

和王雷的经历不一样的是，刘燕并没有走诉讼。刘燕声音有些颤抖地说，她就是个农村妇女，啥也不懂，文件也看不明白，连诉讼程序都不知道怎么走，现在就盼着有人能够帮她把钱要回来。

她说，身边的人都劝她，不要做傻事，想开点。但刘燕说，只有她自己清楚地知道这些钱对她来说意味着什么！

王雷、刘燕都是付的首付款。还有很多人是全款买房，金额高达400万～600万元，也都不知去向。

02

和王雷、刘燕的经历稍有不同的人，还有更多的业买房人符合新规政策，有购房资格，也已经通过了网签，就等着过户收房了，但是一次次地“被拖着”，拖到最后，那把“钥匙”离自己更远了。

为何迟迟不过户呢？中介给出各种理由说不能过户。不过，在买房人提供的一份状告中介公司请愿联名书情况表内，也道出了不过户的一些原因。

联名书事情梗概：

“付全款236万元，被告人设立60万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“交付全款金额118.36元，中介在2017年5月25日办理了网签，并交了税，但却以各种理由不办理过户手续。”

“首付227万元后，被告人设立480万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“付全款505.75万元，被告人设立450万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“付全款632.4万元，没有见到房子，也不能进行房屋过户。”

……

在一篇微博中，也提到了上述抵押的事情，微博中透露，“这些项目主要包括密云新南路90商住楼、怀柔区的宽沟九号院、泊岸小区、怡成二期等，同时还有别墅恶意抵押、二手房伪造当事人私自撤销网签并二次抵押等，保守估计收款1亿多元。”

除了上述提到的抵押致使不能过户外，还提到了另一个普遍现象——一房多卖。

“我们当初购买的房子已经在别人名下了，有的房子在好几个人的名下。”一位买房人对着一份资料上的现房主信息说，你看，这几个人的名下都有好几套房子，这明显不正常。

“据我们了解，现房主很多都是和谐置家的员工，一人名下好几套房子，一房二卖或多卖。”另一个买房人透露。

对于上述问题，当90度地产根据维权者提供的中介负责人联系方式致电询问时，得到的回复是：“我已经不在那里了，不知道”。还有的电话已经处于关机状态。

03

其实，这一切都是“3•26商住房新政”发布以来，市场留下的“后遗症”。

2017年3月26日，北京市住建委公布了一份《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。

公告还规定，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。

但是，个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件。另外商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

新政出台后，大家都像热锅上的蚂蚁一样心焦。更令他们想不到的是，后面还有更大的坑等着他们。这些案例平时被“忽略”，只有到了每年一度的消费者维权日，他们的诉求才会受到更多的关注。

其实，在这些买房人的纠纷中，一个值得关注的点是，判决结果均为“胜诉”，对方不服上诉时还是维持原判，但结果却是中介根本没有履行判决书内容，甚至法院强制执行都找不到人。因此，最终变成了一个个悬案。

我们期待这些悬案最终能有一个皆大欢喜的圆满结局。另一方面，我们也想通过这些案例，引起各位买房人的警惕，在买房时，尽量与开发商直接签订购房合同，避开那些不具备资质的中介、骗子公司！

房贷年限申请多少年比较好?这个问题应该是每个贷款买房的人都考虑过的问。这个贷款年限的选择咱可不能草率了。毕竟，年限是跟贷款利率的支出有直接关系的，也是会左右着我们的贷款成本的。

所以，在选择贷款年限前我们也应该先来看一看哪些方面的因素会对我们的贷款年限有影响。

一、房产的性质。

房产分很多种，我们自己住的叫自住性商品房;能做铺子又能住的房子叫商住房;可见，不同用途的房子性质就有所不同。而不同的房屋性质的房子能申请到的房贷年限也是不一样的;就比如我们最常说的自住性住商品房的贷款年限通常为30年，商住房的最长贷款年限为10年。所以，我们在贷款买房的时候也得先了解不同房屋的性质才能判断它能让我们贷到多长时间的贷款年限。

二、房龄。

房子的房龄是从开发商竣工的那天算起的。因此，如果你购买的房产为二手房，且二手房的房龄已经很老了，那你能拿到的贷款年限也会很短。另外，大部分银行的贷款年限是贷款年限和房龄加起来之后不得超过30年才能申贷的。所以，大家在购买二手房的时候，一定要多留意二手房的房龄剩余多少，以免房子是买下来后却办不了贷款。

三、贷款人的年龄。

贷款年限不仅跟房子的房龄有直接关系，它还跟贷款人的年龄也有直接关系。通常，银行房贷的贷款年限是贷款期限+贷款人年龄之后不超过65—70年。所以，如果你的年龄已经接近退休了，且所购房屋的房龄又比较老，那你能拿到的贷款年限也会很短，甚至根本贷不到款。

四、贷款人的个人征信记录。

贷款人的个人征信是他能不能拿到房贷的一个关键，而其个人征信也对贷款年限有着很大的影响。通常，征信良好的人都比较容易拿满30年的贷款年限;但是，那些有过逾期记录或展期还款的人就不一定能拿到比较长的贷款年限了。

五、贷款人的还款能力。

通常还款能力越强的人越能拿到较长的贷款年限，而贷款人的还款能力可以从他的银行流水、工作背景、工作的稳定性、负债率等方面估算。所以，如果你希望自己有多贷到点年限，这些方面就得想办法加强了。

六、土地使用年限。

虽然，土地的使用年限并不一定会影响房贷的贷款年限;但是不同银行的要求不一样，有些银行还是有这方面的要求的。所以，咱们在申请房贷前最好先咨询清楚意向银行有没有这方面的要求。

最后，贷款年限不一定要选择最长的30年。但是，如果能贷到30年，我们的选择弹性也会大一些。所以，如果可以的话大家最好还是争取一下。另外，小小金融小编还需要提醒一下大家的是贷款年限最好结合自身的经济能力来做选择，不要盲听盲从。