摘要：最近北京楼市的新闻有点多。3月8日，京城某媒体爆出通州房价比去年降了1万多块。这则消息基本属实。作为全国限购最严厉的“区”，你要想在通州买房并不容易。如果你不是本地的，最近5年你必须连续3年在通州上社保或交个税。如果你是本地的，且名下已有一套房，想在通州买房，也必须在通州落户3年以上或3年连续上社保或交个税；如果你是本地无房家庭，可以在通州买一套住宅或公寓。看到了吧，如此淘洗，能够在通州买房的人的确少了很多。上面这些是2015年出台的。2017年3.17后，北京楼市调控加码，通州楼市继续面临更大的压力。这是...
最近北京楼市的新闻有点多。
3月8日，京城某媒体爆出通州房价比去年降了1万多块。
这则消息基本属实。
作为全国限购最严厉的“区”，你要想在通州买房并不容易。
如果你不是本地的，最近5年你必须连续3年在通州上社保或交个税。
如果你是本地的，且名下已有一套房，想在通州买房，也必须在通州落户3年以上或3年连续上社保或交个税；
如果你是本地无房家庭，可以在通州买一套住宅或公寓。
看到了吧，如此淘洗，能够在通州买房的人的确少了很多。上面这些是2015年出台的。
2017年3.17后，北京楼市调控加码，通州楼市继续面临更大的压力。
这是链家网的统计走势图：
而安居客的数据显示，通州3月二手房均价 44587 元/m²，同比去年同期下跌 13.62% 。
不断趋冷的数据背后，是一个个换房计划的泡汤和炒房者被套牢的案例。
90度地产跟踪了一个典型案例。
李盈是一个换房族，她通州的一套房子市值从2017年3月份的550万跌到了目前420万，由于不甘心跌价出售，李盈暂时放弃了换房计划。但是对比2012年157万的购入价相比，5年已经翻了2倍，李盈明显还是抓住了上一波红利。
炒房客也是如此。2015年和2016年的时候，由于楼市火爆，通州公寓市场一片火热，大批炒房客入市，但现如今这批炒房客已经被深度套牢，资深炒房客伍康就是其中之一。他是2016年买的通州的公寓，当时入手了两套，现在这两套房迟迟未能出售，而且价格基本上没怎么涨。目前房租收入尚不能覆盖月供，这两套房一直在赔钱。伍康唯一欣慰的是这两套房总价不算高，对他的现金流影响还不算大。
房价跌了？到底谁得好处？
对于换房族来说，房价涨跌都不是什么好事。因为房价大部分情况都是同涨同跌的，不可能你的房子涨，而你要买的房子在跌。而且换房都是以旧换新，以远换近，以小换大。房价无论涨跌都意味着你的房子和你即将要买的房子之间的市值差距是被拉大而不是缩小。
上文说的那位李盈女士就是如此，她在通州的房子虽然跌了，但入手5年仍然翻了2倍，但她想换套满意的房子非常困难，目标区域北三环，房价9万多，虽然也跌了，但比通州的跌幅要小，这意味者过去的一年，换房成本实际上是提高了。
对于刚需来说，恐怕也未必得到什么好处。因为房价的下跌通常是因为调控加码，成交量下跌。北京的房贷利率是涨跌最猛的，首套房最高已经上浮30%了。房贷利率的上浮对冲了房价的下跌，实际购房成本并未少多少。
北京楼市库存不断走高，但房价下跌空间已不大
云房数据研究中心发布的报告显示，截至到2018年2月28日，北京新建纯商品房库存量为7.6万套。自2017年3月调控加码后，月均成交量仅为2300多套，按照这个消化速度，目前库存消化周期已经达到了32个月。
今天央行记者会，释放出了很多信号，具体到房地产有两点：
一是在“利率市场化”大背景下，房贷利率还会涨，但会趋缓；
二是防风险的新目标是“稳杠杆和逐步去杠杆”，这表明去过一年的轰轰烈烈调控算是第一阶段，接下来的第二阶段是“稳和缓”，这意味着房价下跌空间很小了。
对于绝大多数靠着工资生活的无房族来说，恐怕连月供不超过月收入的50%这个标准都达不到，这种情况等待房价下跌是非常不现实的，即使房价下跌，买到房并不容易，这个时候该怎么办？
事实上，地价一直在涨，虽然个别开发商可能会因为价格过高而栽跟头，但整个行业的趋势却是新房成本在不断提高，之所以成本提高没有反映到房价上，是因为限价，涨也不行跌也不行。
但是单价不动，总价却在动。2017年北京出让的土地中，基本上全是限价房，而且将严格执行9070规定。这意味着在2018年，北京楼市供应将一改往日改善大户型占主导的局面，一大批中小户型限价商品房将在今年上市。
随着城镇化的发展，各大城市的户型未来总体还是会朝着小型化方向发展的。在说房君（fangdai123）看来，未来只要你打算扎根在大城市，买房就必须更务实一点：不要嫌弃小户型的房子，不要嫌弃地段远的房子，有比没有更重要！
与房价下跌相比，总价下跌才是刚需的出路。
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