北京“3•26商住房新政”实施即将满一年，但商住房纠纷案仍在上演，丧失购房资格后退房难、退款难，成了一桩持续将近一年的“悬案”！

在3•15临近之日，一个上亿元的数字牵出了一个“历史遗留问题”。家住怀柔、密云、昌平的上百位买房人在“3•26新政”前购买了商住房，已交首付款的他们，只差网签过户一步之遥了。

然而，突降的“3•26新政”打乱了他们的购房计划——不具备北京商办类项目购房资格的人不能购买商住房且不能办理贷款。

事已至此，这些被新政拦在门外的购房者们只能与中介公司解除认购合同、返还退款，但万万没想到，一个更大的坑在等着他们：退房容易退款难，维权之途路漫漫。

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近日，陆续有一百多户买房人自发开始了各种渠道的买房受骗维权路，主要来自昌平、怀柔、密云等，涉及金额共达上亿元。他们找媒体、自发建群维权、找信访办、找领导层……

一切能想到的途径都走遍了，然而，原本属于自己的首付款一年快过去了，依旧没有讨回来。

而这起纷扰的纠纷案，肇始于北京“3•26商住房新政”颁发的那天。

“房子均价2.1万/平米，电梯房，可以拎包入住，还可以贷款，小户型总价低。”出于这样的考虑，家住北京怀柔的王雷于2017年2月24日通过和谐置家中介购买了一套密云新南路商住房，交了首付60多万，剩余的55万按约定走贷款。

但万万没想到的是，他的购房梦止于一个突如其来的政策——3•26商住房新政。按照新规，王雷并不具备购房资格，也不能走贷款。王雷无奈将这归于运气不好，那就只好等待中介退款，还好，钱没丢就好，他想。

然而，更让他始料不及的是，自此，他便开始了漫长的维权之路。

“中介以各种理由推托不退款，沟通协商不成，最终在8月1日，我起诉至怀柔法院，最终的判决结果是7日内退我房款、合同解除。”

按理说，胜诉了，这对王雷来说是个天大的好消息，意味着这笔“巨款”快要回来了。但王雷说，7日期限已到，中介并未退款，在法院申请强制执行期间，中介还多次更换法人，再强制执行时，连法人都找不到了，中介公司名下的财产也转移了，公司名下没有任何财产，就无法执行退房款的事。

说起这些经历，王雷难掩失望：“虽然胜诉了，但是法院没封他们，现在问题还是没有解决，我们有冤无处申。后来我们也找了怀柔信访局，但是怀柔信访局不管，说房子在密云，密云也不管，说中介在怀柔，互相推诿，我们的利益无法得到维护。”

至于中介是否具备相应资质，王雷并不是十分清楚，只知道该中介在怀柔、密云属于比较大的中介公司，有好几十家门店，所以想当然认为很可靠。

在维权的上百人中，其中有不少都是农民。当问及当初为何会买这里的商住房时，多位维权人都说，因为有购房资格，价格也合适，就想着为儿女准备一套房子，作为将来的婚房。

家住密云的刘燕同样在3•26新政前，订了密云新南路的一套50多平米的商住房，为孩子结婚准备的婚房。

在她出示的房屋认购书中显示，总房价为116万，首付款为66万，剩余50万走的贷款。和王雷的经历一样，刘燕痴痴等着退款，但至今杳无音信。

和王雷的经历不一样的是，刘燕并没有走诉讼。刘燕声音有些颤抖地说，她就是个农村妇女，啥也不懂，文件也看不明白，连诉讼程序都不知道怎么走，现在就盼着有人能够帮她把钱要回来。

她说，身边的人都劝她，不要做傻事，想开点。但刘燕说，只有她自己清楚地知道这些钱对她来说意味着什么！

王雷、刘燕都是付的首付款。还有很多人是全款买房，金额高达400万～600万元，也都不知去向。

02

和王雷、刘燕的经历稍有不同的人，还有更多的业买房人符合新规政策，有购房资格，也已经通过了网签，就等着过户收房了，但是一次次地“被拖着”，拖到最后，那把“钥匙”离自己更远了。

为何迟迟不过户呢？中介给出各种理由说不能过户。不过，在买房人提供的一份状告中介公司请愿联名书情况表内，也道出了不过户的一些原因。

联名书事情梗概：

“付全款236万元，被告人设立60万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“交付全款金额118.36元，中介在2017年5月25日办理了网签，并交了税，但却以各种理由不办理过户手续。”

“首付227万元后，被告人设立480万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“付全款505.75万元，被告人设立450万小额贷款进行抵押，致使房屋不能过户。”

“付全款632.4万元，没有见到房子，也不能进行房屋过户。”

……

在一篇微博中，也提到了上述抵押的事情，微博中透露，“这些项目主要包括密云新南路90商住楼、怀柔区的宽沟九号院、泊岸小区、怡成二期等，同时还有别墅恶意抵押、二手房伪造当事人私自撤销网签并二次抵押等，保守估计收款1亿多元。”

除了上述提到的抵押致使不能过户外，还提到了另一个普遍现象——一房多卖。

“我们当初购买的房子已经在别人名下了，有的房子在好几个人的名下。”一位买房人对着一份资料上的现房主信息说，你看，这几个人的名下都有好几套房子，这明显不正常。

“据我们了解，现房主很多都是和谐置家的员工，一人名下好几套房子，一房二卖或多卖。”另一个买房人透露。

对于上述问题，当90度地产根据维权者提供的中介负责人联系方式致电询问时，得到的回复是：“我已经不在那里了，不知道”。还有的电话已经处于关机状态。

03

其实，这一切都是“3•26商住房新政”发布以来，市场留下的“后遗症”。

2017年3月26日，北京市住建委公布了一份《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。

公告还规定，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。

但是，个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件。另外商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

新政出台后，大家都像热锅上的蚂蚁一样心焦。更令他们想不到的是，后面还有更大的坑等着他们。这些案例平时被“忽略”，只有到了每年一度的消费者维权日，他们的诉求才会受到更多的关注。

其实，在这些买房人的纠纷中，一个值得关注的点是，判决结果均为“胜诉”，对方不服上诉时还是维持原判，但结果却是中介根本没有履行判决书内容，甚至法院强制执行都找不到人。因此，最终变成了一个个悬案。

我们期待这些悬案最终能有一个皆大欢喜的圆满结局。另一方面，我们也想通过这些案例，引起各位买房人的警惕，在买房时，尽量与开发商直接签订购房合同，避开那些不具备资质的中介、骗子公司！

北京二手房交易越来越多。昨日，链家联合万链、贝壳金控发布《北京买房家装实用指南》报告显示，如今二套房成交量已经远超新房，而二手房装修占比约为70%。

建筑是每个城市的外化表征，北京的二手房已占据越来越大的比重。报告显示，自2009年开始，北京二手住宅成交量便开始超过新房。2016年，北京二手房成交占比高达74%，其中有58%是2000年以后建成的房屋，约有四成房屋的房龄超过17年。

“在2017年成交的房子中，2000年前建成的房子占比超过四成。”该报告指出，在交易的房屋中，最主流的户型一直是两居室，但三居及以上户型的房屋也越来越多。

报告称，三居室及以上户型房屋数量的增加，主要源于北京家庭人口数量的增加以及对居住舒适度的要求与日俱增。“希望老人和小孩一起住更大的房子是改善型买房人群考虑的主因，二孩儿也是正在兴起的原因之一。”

报告数据显示，改善居住条件的主要群体是70后和80后购房者，其中45%的人是为了兼顾老人和小孩，由于小孩与父母同住，要确保每个人都有独立的空间。27%的人注重功能分区，希望每个区域都有特定的功能，各个功能之间相互联系又互不干扰。

报告还显示，根据上述北京住房特征，北京的家装市场面临四大趋势。旧房翻新数量不断增加，消费者越来越在乎房屋的实用性。为了更加省时省心省力，升级版的整装逐渐成为主流。越来越多的装修者更愿意分期加装，该报告显示，60.2%的装修者想借钱装修。

贝壳金控副总裁王志伟表示，虽然市场需求存在，但只有20%的家庭会真正贷款装修，因为客户对贷款额度、贷款期限以及分期方式都很敏感，相匹配的产品并不多。“这对精装修类金融企业是好事，说明市场还有较大的空间有待挖掘。”北京晨报记者姜樊

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春节假期后，购房人的买房热情有所释放。据“赚赚金融”数据统计显示，春节假期后三天，北京房贷市场咨询量环比节前涨幅10%左右，买房与看房的热情都在显著升温。

对此，赚赚金融指出，一方面，经历春节假期后，不少购房人在银行放款加速的情况下转变入市心态，带动节后三天咨询量的上升。另一方面，短期平静的二手房市场，促使不少购房人对后续银行政策存在预期，也加快了咨询房屋买卖事宜的进度。

在颇受关注的首套房贷利率方面，春节过后各家银行首套房利率并没有出现明显的变动，与春节前相比，银行首套房贷款利率仍然以基准上浮5%为主流，个别银行调整为基准上浮10%。此外，在审核流程速度与放款节奏方面，相比去年末处于明显加快趋势，和节前相比则相对平稳，这也是造成购房人入市心态转变的一大原因。

不过，2018年年内不排除房贷利率继续“加息”的可能。赚赚金融表示，尽管今年初多地出现了松绑限贷与限购的利好政策，为市场的宽松打开了想象空间，但是仍然不排除今年调控的基调将以“从严”为主。在“房住不炒”的总体定调环境下，购房人也较为关心年内“加息”的预期，预计在两会后政策的走势将逐渐明朗。

2017年，首套房贷利率经历了数度上调，8.5折的优惠在市场上几乎绝迹。加上“3·17”政策后，“认房认贷又认离”首套房认定标准的落实，25年以上的住房贷款停止审批，以及从严控制个人购房贷款增量等一系列楼市信贷“组合拳”不断加码，一年时间里，市场预期也从“利率什么时候降”逐渐转变为“利率还会不会升”。

强监管下，个人购房贷款增速也明显回落。据央行北京营业管理部最新公布的2018年1月北京市货币信贷统计数据报告，北京个人住房贷款增幅继续回落，延续了去年下半年以来楼市信贷低位运行的势头。具体来看，今年1月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人住房贷款等）余额16589.7亿元，同比增长10.5%。其中，个人住房贷款余额9724.8亿元，同比增长14.3%，增幅比上年同期低26.7个百分点。

(北京商报)