买二手房不仅要看户型、采光，还有个重要因素需要注意，那就是房龄问题，说房（fangdai123）君认为房龄太高的二手房主要有这些风险。

1、影响贷款年限、贷款额度

申请房贷，银行会审查二手房房龄，通常要求是20-25年，要求严格的为10-15年，要求宽松的为30年，房龄越大，评估价格会相对低一些。银行出于风险的考虑，给出贷款年限也会短，贷款额度也比房龄小的少。对于购房人来说，年限越短，月供压力就大，要是贷款达不到期望额度，就要多付一大笔首付，经济压力可想而知。

2、房龄大升值空间小

房龄大的二手房一般都位于城市中心地段，周围配套都较为成熟，有些房主觉得这样的房子升值空间大更好出售，不过大家别忘了，从申贷难度、评估价来看，城区的老房子虽然整体价格高，但是并不如新房子升值空间大，适合长线投资靠出租获取租金收益，而不适合短期变现。

3、影响居住舒适度

高龄二手房的房屋设施一般都较为陈旧，比如厕所、厨房管道，楼体保温效果等，都不如新房，有些还会存在安全隐患，影响整体居住舒适度。

既然房龄高的二手房有这些问题，该如何判断房子的房龄呢？民用住宅使用年限是70年，不少人认为自己能使用70年，其实则不然，房龄并不是从你拿到房子的那一刻算起的，而且是从房子建成验收合格交付使用时算起，这点需要注意。房龄可以通过以下几种方式查询：

1、到产权登记部门查询

了解房子房龄最权威的办法就是去当地房产登记部门查档（住建委或者不动产登记中心）。不过这就需要房主提供房产证、身份证配合查档，比较麻烦，碰到不配合的房主也没办法，尤其是他们没拿到定金之前。房主不配合，只有等到签了购房合同，进入贷款申请阶段才能通过银行查档，即便这个时候发现房龄影响贷款申请也来不及了，所以通过这种方式查房龄要取决于卖家是否配合。

2、查看产权证

通过产权证上的建成时间也能判断房子的房龄，比如首次出售的商品房产权办理时间是2018年，可由此向前推1-2年，房龄大概就是1-2年；如果是被转让了多次的房子，有的房产证上有测绘说明，会有建成时间记载，能作为房龄参考，但要以房产登记部门的实际登记房龄为准。

3、查看房屋整体结构

不同年代的房子装修风格、材质有着各自的特点，因此通过房屋内外结构、户型能大致估算房子的建成年代。

八十年代的房子在修建时并没有突出“客厅”，最明显的特点就是客厅很小甚至没有窗户，且多为板楼，面积多为50-60平方米的小户型。

90年代的房子客厅面积相对大很多，能有10平方米以上，还会配有阳台，户型面积也能达到70-80平方米，公共区域活动面积更大。

2000年以后的房子更加强调了居住的舒适度，各活动区域动静划分更明确，有的配有餐厅、客厅、儿童房、书房，面积也能达到100平方米以上，有的小区内还有小广场供居民活动，社区配套更完善。

4、从多渠道获取房屋信息

还有一种最原始的方法，就是通过街坊邻居、小区业主论坛等多渠道了解房子房龄，这样获得的信息更加真实、全面。

总之买二手房房龄问题不容忽视，今年银行收紧了信贷政策，加强了房贷申请审核力度，房龄太高有可能被拒贷呢。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。

申请二手房贷款的人越来越多。可是，在申请二手房贷款时，最终的贷款额度却并不是那么理想：哪些因素会影响二手房贷款额度呢？

1、房龄

一般来说，银行审批二手房贷款时，会视察房屋的房龄，二手房房龄不能超过二十年，如果房龄太大，贷款额度会受到影响，因为这时的房子升值空间不大，变现能力也差。银行为了保证贷款的顺利回收，不太乐意予以高额度贷款。

2、 房屋产权

申请贷款的二手房，需要有房产证和国有土地使用证，且产权明晰，能上市进行交易，否则无法获贷，获得大额度贷款更不可能。

3、个人资质情况

银行除了会视察二手房的情况，还会对借款人的资质情况进行审核，若借款人没有良好的信用记录，或是不具备按时足额还款的能力，都将被拒贷，假若有可能获贷，获得的贷款额度也不高。

4、还款能力

不管是申请哪类贷款，银行都会审查借款人的还款能力，如果工作不稳定、月收入较低，不但贷款额度会受影响，而且很有可能被拒贷。

5、贷款机构

为什么说贷款行会影响贷款额度呢？因为各商业银行的要求不大一样，做事风格也不同，所以想获得高额度贷款，选择贷款行时就应有足够的耐心去“货比三家”。

想买二手房？不看这些你就错失了！现在买二手房的人也是越来越多，买房的方式当然是贷款。相信很多人都不太懂二手房贷款的年限问题，幸幸苦苦看中的房子，等待银行办理贷款的时候才发现，不能办理贷款，被拒绝！那很绝望好么！想买二手房？不看这些你就错失了！

小编给大家科普一下，二手房贷款为什么容易被拒

实际上直接影响房贷年限的就是房龄的问题

在买二手房的时候一定要查看好这个房子的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，在实际价值评估的时候会更加谨慎！

房龄越低，说明房屋质量越好，成数越新，房贷年限就越长；相反，房龄过长则年限则越短，甚至还会被拒贷。

房龄超过20年，且面积过小的房子，银行很可能直接拒贷，更有少数银行规定房龄在15年以内的二手房才可以贷款，对于一些优质的学区房可以放宽条件。

如果是年轻人购买二手房的话，贷款没什么影响，就怕年纪比较大的

年龄越大，获批贷款年限越短。很多商业银行在审核房贷时将申请人年龄放在第1位。

虽然国家规定不超过退休年龄的职工都可以贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是60年或65年。

还有就是你们有可能没有经历过，但是听说过，用公积金贷款的年限会短，为什么呢？

选择用公积金贷款，就需要关注到你的公积金缴存的情况，如果你收入颇高，但使用公积金贷款的话，银行会格外关注你，因为公积金制度设计之初就是为了保障基本住房需求。

由于公积金贷款利率很低，高收入人群如果选择最长贷款年限，实际上是占用了公积金贷款额度。这不利于公积金惠及更多刚需人群。

所以就会遇到缴存额度越高，贷款年限越短的问题。

还有就是土地的使用年限

我们住宅的是70年的产权，公寓是40年的，通常都是房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于土地使用年限。

但是注意的是这个土地使用年限是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。不要弄错了哦～

所以二手房的贷款年限主要是看房龄，贷款人的年纪，土地的使用年限等等，这是一个综合评判的结果，并不能保证你能贷款多少年，所以多问问中介的案例，还有咨询银行。

如果房贷贷款的年限变短，直接就会影响你的月供，月供高了，那生活可以就不美滋滋了，变成了一个完全的房奴了。

那么房贷月供和收入比例多少合适呢？小编给你们做个参考

通常来说，你向银行贷款，月供的还款额不超过月收入的50%，当然每个人不同，我们具体来看看：

如果你年轻，年纪在20-25岁，工作也稳定，收入也比较稳定的话，月供其实可以在40%-45%之间，因为这时候的你还在拼搏事业，即使已婚有孩子，压力也比较小，万一你还是个潜力股，所以月供占收入的比例可以高一点！

如果已经中年结婚生子，需要养家养孩子的话，月供的比例可以占家庭的收入的30%，别以为家庭的开销不大，算下来，家庭的开支还是真真实实的大啊，还有孩子的教育，所以要减少月供的比例。

重要的就是不要太高估自己的收入能力，要考虑到财务的流动性，好好计算一番开销，当然也需要了解你们自己的未来收入，如果单纯为了想要贷款利息少而缩短贷款的年限有过高的月供，那就要考虑到以后资金的流动性和万一换不了贷款的危险性。