在买房市场，新房跟二手房讨论似乎是个永远不会过时的话题。今天我们把新房跟二手房的优劣势都给大家总结在下面了哦！

交易条件不同

开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得“五证二书”

二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。

买房首付、贷款额度不同

新房和二手房的首付比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净首付也不同。

比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为30％。

新房的首付款为30万。

二手房的首付比例为44万，

即［100－80×（1－30％）］

80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款。

贷款年限不同

贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。

25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。

买房税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样。

1.房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

2.房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

3.满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

相比之下，新房的税费比二手房低不少。

交易主体、流程繁简不同

新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。

房龄长短不同

房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。

交房时间长短不同

如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房；买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。

买房风险不同

如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方；比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

小区、房屋本身的不同

1.装修程度

新房一般是毛坯房或者精装房。市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。

2.户型结构

房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。

3.各项配套

买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。

买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。

买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房，买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。

这一两年，三四线城市房价的上涨让人摸不着头脑，很多人开始抱怨，房价又上涨了，我这片区域谁谁谁又过万了，层层渲染之下，刚需族更加焦虑，现在不下手，以后连首付都交不起了！

那么三四线城市房价真的进入买买买模式了吗？我们都知道，分析房价未来潜力，短期是看政策，中期看土地，长期看人口。

一、政策

政策当然可以调控房价，比如增加土地供应、降低首付比例，首付利率，放开限购限贷等。2016年10月本轮房地产调控以来，一二线城市购房政策总体收紧，而三四线城市则偏宽松，比如房贷利率水平仍然偏低、购房套数没有限制、首付比例等都较为灵活，但是17年以来，激活三四线城市房价上涨的因素主要不是来自于这些，而是棚改。

2015年7月，国家提出改造城市危房、城中村在内的1800万套棚户区住房计划（2015年－2017年），今年5月份国家再次提出1500万套的棚户区的3年改造计划（2018年－2020年），你回老家相信也看到了，不少的城市都在拆迁，比如老区、高铁旁等不可谓不热闹。棚改原本是危房改造的过程，但为何能刺激房价上涨呢？

其实主要是棚改过程中的货币化改造，简单地说把这些老房拆了，给拆迁户资金补偿让他们去买新房子，我看过一份研报，2015年－2017年，棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%，货币化安置率上升的速度确实够快，不少的城市甚至还提出货币化安置比例分别不得低于50%、60%，部分库存较大的三四线城市更加明显，鄂尔多斯房管局数据显示，该市2016年棚户区改造开工15392套，其中货币化安置14542户，占比达94.5%。

说到这里我们可以做一个测算，如果按照计划的三年改造1500万套棚户区，50%的货币化安置，那么3年时间就可以创造了750万套的住房需求，而且货币化安置主要以三四线为主，那么如此三四线城市房价会不会上涨？

很多人都好奇了，当地动不动就过万的房价，当地政府哪来的那么多钱补贴？主要是来自于一个叫PSL的东西，全名是抵押补充贷款，简单地说就是央行给三大政策性银行（中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）借钱，然后政策性银行用这些钱来给地方政府贷款，PSL释放出的资金主要是用来提供地方政府棚改的资金。

2017年，PSL全年投放额是6350亿，这些钱只是基础货币，如果按照目前5.3倍的货币乘数，那么起码可以创造出6350亿×5.3倍＝3.36万亿的货币。有意思的是截至5月24日，今年新增的PSL资金已经达到了4371亿，按照目前的速度，今年的PSL资金肯定会超过去年，地方政府新增的资金当然有助于提振楼市，你可能会说，地方政府借那么多钱以后怎么还？其实房价的上涨获得的财政收入完全可以把它对冲掉。

国家提出2018年－2020年三年的新棚改计划，依据上面的分析，那么在此区间内三四线城市房价应该能得有效提振，但是在短期没有忧虑的情况下，我们必需得正视长期的几个问题：

1、PSL是创造广义货币M2的重要方式，在国家目前对货币供应进行总量控制的情况下，持续不断的增量PSL会不会成为货币创造的新途径进而影响M2增速？

2、随着棚改的不断推出，三四线城市去库存其实已经取得很大成效，易居研究院监测数据显示：4月份，三四线城市新建商品住宅存销比是10.4个月。2010年以来月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了新低。也就是说要不到一年，这些城市的房子就要买光了，这样会不会意味着去库存快进入了尾声？

3、人口流失越来越大的三四线城市能否支持房价持续上涨？这就是我们需要探讨的下面一个话题。

二、人口

有的人说，三四线城市房价的上涨是由于人口回流以及一二资金溢出而导致的。这些情况或许存在，在大城市住相信不少人会抱怨，这里的高房价、高消费，于是选择返乡就业。仔细一看，这种情况存在，但终归是少数。

下面是2010年－2014年各省年均人口流动情况

下面是2014年－2016年各省年均人口流动情况

2010年－2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出，而到了2014－2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入，但相当多的省份人口还在流出，相应地广东等人口流入大省人口还在增加。

于是我们得出这样一个结论：2010年－2014年这些省会人口呈现大面积流出，而到了2014－2016年人口还在流出，只不过流出的速度放慢了而已。

现在我们再来讨论一个问题，2014－2016年有些省份出现了人口净流入，是不是意味着这些省份的三四线城市机会来了？不不不！我们现来看下面这张表!

下面是14年－16年河南各地级市人口流动情况

我们可以发现，在不同的城市人口流动情况是不同的，一般而言，竞争力比较大的城市人口容易流入，反之则流出。

中国的人口流动（城镇化）一直都呈现这样一个特点：农村－小城市(县城）－大城市－特大城市。中国目前的城镇化率是58.52%，未来还有上升空间，未来10年中国城镇化的方向不会发生改变，变的只是流动的速度而已。

1、对一二线城市来说，主要有户籍的城镇化+人口的城镇化，你们看到了今年很多城市都以引进人才为名放松了入户限制，不要以为户籍的城镇化对房价没有影响，在这些城市拿到了户籍相当于拿到了房票，很简单你都入户了难道不想买房吗？其次有了户籍之后是不是更有保障了，是不是更乐于消费？

2、对三四线城市来说，主要是人口的城镇化，咦,怎么没有了户籍的城镇化？你傻呀，在这些城市拿个户口不难。户籍的城镇化是不存在的，而取决于人，这城市的人口是多了还是少了，而按照世界城市发展规律，长期人口肯定是流失的，房价也是如此？当然短期不一定会存在，因为短期棚改的需求还在。

至于要不要买房？这得取决于自己的需求，比如你是投资的，还是用来住的？我能说的是，未来一两年这些城市应该还有空间，但长期则不好说。

新一轮调控来袭，去库存仍在继续，2018年，我们应该将重点关注哪里？

一、 一线城市买房不容易

3月底，深圳推出了“三价合一”。

在二手房交易中，有三个价格，实际成交价、银行贷款价和网签价。

相比北京，深圳的二手房市场投资的比例要高，阴阳合同非常普遍。

对于购房者来说，

实际成交价越低越好，省钱；

银行贷款价则是越高越好，因为能贷到更多钱，首付更少，进场门槛更低；

网签价越低越好，少交点税。

现在“三价合一”，要么降低贷款要么多缴税，无论哪个都不好接受。最直接的效果是购房门槛会有所增加。

“三价合一”的背后是银行给房贷业务分配的资金正在减少。

我记得前段时间，深圳有位银行信贷口的人士表示，他们对二手房发放贷款的积极性要比新房高，因为不少人都动用了过桥资金，利息很高，为了帮助购房者节省一点利息，他们会优先帮助审批二手房贷款。

现在“三价合一”，估计连借过桥资金的想法都没了。

据说房君(fangdai123)在深圳的朋友介绍，不少人就是按照中介的建议准备最低首付款，这里已经把阴阳合同和高评高贷都考虑在内了。现在这些人都得推迟购房计划。

以前通过阴阳合同，房主卖贵点，通过做低网签价省点税钱。现在不行了，这笔钱必须要掏了，谁给呢？

除非着急卖房的人，否则都得由买方承当，但买方也不少，凭啥都要我掏这笔钱呢？更何况自己也没准备这笔钱。

在这个过程中或许会有个别笋盘出现，但对于整个二手房市场来说，流动性会降低，我们预计，至少在未来3个月，深圳的二手房会趋冷，量价都会走低。

在深圳，买房越来越难了。刚需得推迟购房计划，要么换房子；二投资的成本更是陡升，房价不涨，资金成本会让他们压力山大。

除了深圳，北京3月份共有产权房成为新房成交主力，官方也于近期调整了共有产权房退出规则。

在之前的共有产权房细则中，房主购满5年可以市场价购买剩下部分产权，从而转为商品房。而在最新的规则中，这一条已经被删去，取而代之的是5年内禁售，5年后只能转让自己的部分，而且转让价格由政府评估。

做出这种调整，目的是强化共有产权房住的属性，防止此类房源被违规转让。如此以来，共有产权房的吸引力会进一步下降，除了共有产权房，北京的新房已经主要是改善性中大户型，可以说刚需买房的难度也在增加。

二、 三四线持续高热，买房别轻易出手

三四线城市已经成为开发商最重要的增长点。全国性房企，布局几十个城市已经算多了。但恒大进驻了两百多个城市。但这是开发商的动作，他们能在几百个城市卖几十万套房，你却只能买一套房。

那么问题来了，三四线城市的房子值不值得买？

觉得可以买的理由很简单，后续房价再涨就亏了。

涨是肯定的，亏却未必。

棚改和货币安置创造的需求并不能持续下去。

上图显示，我们一直以来强调的人口回流并没有出现，更多是流向了二线城市。

来得快，去得快是三四线行情的典型特点，没有更多人口注入，靠本地居民无法支撑起三四线楼市。

三、 重点关注二线城市

以杭州、武汉、长沙、西安、成都为代表的二线城市纷纷启动了公正摇号买房。开发商组织首套房购房者摇号，公证机构在现场盯着。

二线城市的确买房非常困难，这方面杭州表现得非常明显。

杭州房价明显高于周边城市，为了控制平均房价，新房批的慢，房源不够，导致在杭州全款都不一定能买到房。结果就出现了价外加价、捆绑车位和炒卖房号等乱象。

对于杭州来说，由于棚改方面推进非常快，手握安置资金的人大把。再加上2022年亚运会等利好因素，我们预计除了刚需之外，一些非理性的购房需求也会加速进场。

公证摇号新政之后，杭州一定程度上帮助刚需增加了买到房的可能性，这个效果能持续多久还不好说，市场和政策在较劲，有条件的刚需还是应该早点进场。

与杭州类似的城市有重庆、成都、西安、长沙等。

在长沙，滨江新城、梅溪湖和洋湖片区，早已不是刚需的菜；

在河东的高铁概念区，价格还不错，性价比比较高，但开发商不是省油的灯，买房的人多就搞起了捆绑精装修，一下子多了几十万；

要说刚需还能够得着的，目前也就剩下暮云、金星北等为数不多的片区。

好在长沙也搞了个公证摇号，能进场还是别犹豫吧，长株潭加速融合是趋势，到时候房价又得上一个台阶。

二线城市目前是发展的重心，发改委年初曾发过一个文件，城市群的发展被摆在最重要的位置。看看下图吧，2017年二线城市在人才争夺战上大获成功。

目前一线城市房价过高，而且调控相当严苛；三四线已近去库存中后段，该涨的已经涨上去了，接下来就是调控收紧，没涨的其实更危险，进场大概率就是“韭菜”。

反观二线城市，他们正在加速追赶一线城市。买入二线城市，已经在一定程度上成为普通人追赶为数不多的路子了。

某种程度上来说，当前二线城市就是未来的准一线城市，以目前二线城市的价格买入未来准一线城市的筹码，划算的。退一万步讲，至少不会沦落到三四线城市的水平。

如果说一线城市的房子是最优筹码，那么二线城市的房子就是次优筹码，它们的流动性都是非常好的，有了这个筹码，你想换房换城市，都很容易。