我曾碰到这样一个贷款项目，广东某成立不久的房地产公司在银行借款13亿元，期限3年。从借款合同看，企业这笔13亿的借款的保证措施有三个:

一是借款企业本身的股东做个人担保；

二是借款企业参股的B公司为这笔贷款做公司担保；

三是借款企业参股的B公司用其土地做抵押为这笔贷款做抵押担保。

其实这笔借款的主要保证措施就是那块B公司的土地做抵押。按照监管部门的规定，银行用土地做抵押的抵押率不能超过50%，借款13亿，也就是银行认为这块土地价值至少是26亿元。这块土地规划总建筑面积约10万平方米，也就是楼面地价大概就是2.6万元/平方米，而当地的房价只有1.8万元/平方米，评估地价远高于房价。

我去了解了一下情况，当地土地基准地价是7000元/平方米（楼面地价），我给评估了一下，大概应该是9800元/平方米。地价9800元，加上几千元开发费、税费、销售费、开发商的合理利润，房价卖1.8万，这才合理。项目规划建筑面积约10万平方米，土地总价格就是9.8亿元。

这块地原来的容积率是2.1，目前调整为3，还应补交1.5亿元土地出让金。另外这块地是十几年前3000万元买来的，如果现在按9.8亿把这块地转让的话要补交约4.1亿元的土地增值税和约1亿元的所得税。这样：

9.8亿-1.5亿-4.1亿-1亿=3.2亿

如果再加上拍卖费、诉讼费等其他费用，这块地转让的话顶多可以实收3亿元。

实际价值只有3亿元的土地可以在银行抵押贷款13亿元，银行蠢不蠢？

这个项目还存在其他问题：

一是这块土地已空置十几年，有被政府无偿收回的风险。

二是我记得银监会前些年下过一个文件，规定不能用纯土地做抵押，在开发项目的土地抵押借的钱只能用于自身项目。这笔贷款违反了相关规定。在银行上班的人可以查一下是否有这个文件。

三是这笔贷款未经过B公司三分之二股东同意，也就是第二项和第三项保证措施是有问题的。我接触到这个项目，是因为B公司的小股东发现大股东把公司的土地做了抵押，得到的钱自己拿去开发别的项目了，损害了小股东的利益。所以小股东找到我，让我协助小股东维护其合法权益。最终经过协商，大股东给小股东了一定经济补偿。而当初操作这笔贷款时，是大股东假冒了小股东的签名，还是银行没有这方面的要求，我不太清楚。而发放贷款的银行一直不知道B公司股东之间有纠纷，不知道对外抵押和担保未经B公司三分之二股东同意，当然也不知道这块地只值3亿。

当时我认为这笔13亿的贷款迟早要出事，结果我想错了。因为2年以后当地的房价涨到了4万元/平方米。

当时我和B公司接触时就听说B公司在和某全国前几位的开发商谈合作，B公司出地，那个大开发商出钱，来开发这个项目。结果2年后，也就是2018年年初，这个位于广州番禺的项目开盘，开盘均价4万元/平方米。建筑成本基本不变，也就是3000元/平方米，房价上涨就是地价上涨，土地价格不断上涨就把借款的风险给覆盖了。如果房价不上涨呢？

发放这笔贷款的是四大国有银行之一。四大国有银行就是这水平，其他银行就不用说了。很多银行根本就不会做贷款，说起来每年盈利多少，世界前100家银行里面中国就占了多少家，实际都是虚胖，是浮肿，不知道哪一天就崩盘了。

中国的银行业普遍不会做贷款，房价不断上涨就把风险给掩盖了。最近2年房价涨的很少，结果很多银行的问题就暴露出来，一些银行的资金周转已经十分困难。不用房价下跌，房价保持稳定一些银行就受不了，随时可能崩盘。房价下跌的话，就会面临银行业全面崩盘的问题。

中国的银行业一直是只重视营销，不重视风控；只重视营销培训，不重视风控技术培训。我在给银行做风控技术培训的时候，明显感觉到银行关注的是讲课是不是生动，课堂气氛是不是热烈，具体学会了什么并不重视。那些从没有过实际操作经验、专职给人讲课的人反而因为培训经验丰富，容易得到银行的认可。

做贷款是技术活，不会风控还是老老实实歇着吧。那些前几年很牛的银行或是其他金融机构，现在该被打回原形了。

银行在审查购房人还款能的时候，会看银行流水证明，对于工薪阶层，主要是指工资流水，流水不够了怎么办？中间换工作导致流水中断有影响吗？很多人都问过房贷君（fangdai123）这些问题。

首先来看下如果是单纯的流水不够怎么解决：

1、一次性往银行卡存入一定数额的钱

如果没有固定的流水，可以试着往银行卡里存入一定比例的资金，家里有其他房产、汽车、基金、保险之类的，可以提供大额资产证明。

2、提供担保

有的银行会同意借款人提供有效的担保证明，再额外加上单位年底分红、收入证明，也可以证明其经济能力。

3、已婚人士可以用夫妻双方流水

已婚人士，如果一个人的流水不够，可以提供夫妻双方的工资流水，要求总月收入是房贷月供两倍。

4、用个人纳税证明或者公积金缴存证明代替银行流水

除了正常的工资收入，个税和公积金缴存证明也能替代银行流水，前提是要在每月固定时间缴纳。

需要注意的是，由于银行规定有差异，加上今年政策收紧，以上解决方法并不是所有银行都适用，最好事先咨询相关银行了解最新政策。

除了流水不够的问题，关于流水中断是否影响买房，也是不少朋友遇到的问题。

因为换工作导致银行流水中断影响房贷申请吗？

有些人因为中间换工作，流水断过一段时间，换了新工作，银行要求提供半年内的银行流水，半年内有几个月是中断的，这时候申请房贷多少会有影响的，有的银行会要求你额外提供收入证明或者其他的资产证明，有的本身房贷业务比较吃紧的银行，可能直接拒绝贷款，如果近期辞职，未来几个月有买房打算的人，务必注意这一点。

怎样获得银行流水？

贷款人可以携带本人身份证和银行卡，直接到银行打印流水，并由银行加盖公章，才算合法的流水。

关于银行流水，银行工作人员提醒说要注意以下几点：

1、银行流水一般要求半年以上的，要求是连续、稳定、固定时间的收入，中间有断档、周期不足半年的都会影响申贷。

2、流水中的工资部分，一般会体现“工资”的字眼，如果是以个人转账的形式发放工资，银行一般不太承认，因为转账部分不能体现是工资收入。

3、流水造假涉嫌犯法，伪造银行流水涉嫌骗取贷款，需要负刑事责任，歪门邪道要不得。

“连续”、“稳定”、“固定”、“合法”，这几个字是银行对流水的最基本要求，强调借款人不仅要有还款能力，还有稳定的收入能保证按时还贷，因为有些人本身月收入有限，利用了杠-杆买房，在未来还贷过程中潜藏着断供的可能，银行也是为了避免出现风险，就跟一些房屋中介公司，要求只能把房子租给有稳定工作的白领一个道理，购房人也要量力而行，不要因为买房影响了生活。

对于银行已批准的房贷，银行会按期发放的。批准证明客户的条件符合银行的要求，银行已经把批准的贷款纳入计划，即使现在银行停止了贷款审批，银行不会出违约行为，放款合同有约定双方违约是要承担罚金的。

银行停止贷款有多种原因，一是根据自身资金头寸核定贷款额度，达到了这个指标就停止放款。二可能是银行利率调整，为了不影响客户的资金使用计划二暂时停止。三上级行下达停止发放贷款的通知。

影响客户发放贷款的因素有：

1、对已批准的贷款，后续调查客户资料有虚假情况和实际情况不符，银行不予放款。

2、开发商经营出现问题，会影响已批准的房贷不能放款。

3、其他原因停止房屋销售，影响已批准的贷款放款，查明原因后，不影响贷款正常收回会继续发放的。

只要没有上述几项特殊原因，已批准的房贷会按时发放的。