2018年，武汉在保护刚需的动作上动作频频。

2月3日，武汉率先在全国范围内开展首套刚需购房家庭优选选房试点。硚口区某项目开盘，当天有141户家庭优先摇号进场选房。

按照武汉市的试点方案，符合“在武汉无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录”的家庭可以参与优先选房。而开发商则应该在所有120平米以下户型中至少拿出40%的房源用于刚需购房家庭优先选择。

后期则逐步将中心城区预售价在18000元以下的项目和新城中全部新建项目中120平米以下房源中的40%纳入优先选房范围。

一直以来，摇号选房都不怎么被人看好。通常情况下，摇号选房，有一些关系户也很正常，大家几率都一样，但这两年房子越来越抢手，很多关系户通过各种方式（比如茶水费）优先占坑，这样导致留给刚需的坑实在太少了。

但武汉这次的摇号，说房（fangdai123）君觉得至少有相当积极的一面。虽然试点的楼盘本身就卖得不快，但武汉这次摇号帮助刚需选房，其更大的意义是在于信号：未来就是要通过这种方式保刚需。

不过从操作层面来看，武汉还是要解决一些问题，“在武汉无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录”这个规则还是有漏洞的，容易被精明的购房者突破。

举个例子，比如一对夫妻通过离婚的方式转移房产，这种并不属于住房交易，无房的一方明显就符合上述规则。

还有，既然定了规则，由谁来当裁判，筛选出这些符合规则的购房家庭呢？目前来看还没有给出答案，当然应该不可能是开发商来当裁判。按照其他城市的摇号经验来看，公证机构介入应该是大概率事件。

总之，经过这番规定，开发商想搞点小动作，比如收点茶水费安排人优先选房的难度会大很多。虽然可能不会杜绝，但已是为刚需争取了更大的中签率。

开春之后，武汉的大大小小的开发商要真正发力卖房子了，到时候他们会比较纠结，因为按照以往的套路，开发商非常愿意宣传自己的项目卖得多么多么火爆，这样才好营造良好的销售氛围，但今后估计不敢这么干了，因为一旦被关注了，就有可能被优先选房，而优先选房的都是刚需，相比那些全款买房的人，真正的刚需首付只有3成，还需要向银行申请房贷，按照目前的情况，房贷并不容易获批，开发商回款会变慢。

不管怎么说，武汉是第一个提出刚需优先选房的城市，这个机会，对于饱受茶水费和捆绑装修款之苦的刚需来说，能不错过就不要错过。而武汉是十分优秀的二线城市，在这里买房几乎没什么风险。

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01

摇号买房，堪称中国楼市的史诗级悬疑片。

7个已实施摇号购房的城市在这部悬疑片中陆续登场，恐慌气息迎面扑来：

南京：2017年11月15日，一天之内十盘齐开，共3200套房，数万人熬夜排队，全款摇号抢房；

武汉：2017年12月上半月，武汉连开9盘，日日即开即售罄，；

长沙：2017年11月25日，长沙某楼盘公开摇号，房源167套，2298组认筹，中签率仅为9.5%，创长沙市场最低中签率纪录；12月24日，541套上市，认筹超过了5000人；

成都：2018年3月初，400套房源共超过5万人参与摇号，中签率不足1%；

上海：2018年4月21日，位于上海中环一豪宅楼盘开盘选房，382套总价1000万到2000万的豪宅引来751组客户，中午即告售罄，销售金额约58亿；

西安：2018年4月19日，700套房5千人摇号；

杭州：2018年5月7日，近3000人抢177套房，一位98岁的杭州老奶奶摇号买到了房……

抢大白菜似的“抢房大潮”从沿海的一二线城市涌入内地新一线，“房住不炒”基调下的调控政策早已经扭曲。

而最近的热点城市，则是给各城上演了教科书级、戏精式调控的两座西部城市，西安和成都。

02

在中国，一个省会城市的房价太低，似乎就是被钉在耻辱柱上。几年前郑州与西安房价差不多齐平，但是到了2017年初，郑州房价已经是西安的两倍。前期西安很给力地跟进了5轮调控，但最后还是耐不住刺激了一下房价——去年一年西安房价涨幅超过50%，今年以来已累计超过10%的涨幅。

来源：中国房价行情网

西安终于有底气喊出“西安最中国”的口号，用实力证明，它真的是众人口中的“价值洼地”。

据中国证券报，就在那处700套房5000人摇号的火爆现场，有一位李先生感叹，“摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月没上班就为买房。”

这股热情，还不止是在市辖区内。跑到了西安最西边，和咸阳市接壤的后卫寨，就算周围交通设施不便，教育、商业服务配套设施不健全，也挡不住刚毕业不久的年轻人的渴望。248套房源入市，当天营销中心门口排起百米长龙。别看离市区远，这里的房源依旧难抢。

5轮楼市调控陆续跟进，西安房价却从沉寂走向爆发。

只能说，西安是走运了，“天时、地利、人和”全部占尽。

天时：“把西安作为西北的龙头扬起来”

2018年2月，《关中平原城市群发展规划》正式出炉，明确了西安作为第9个国家中心城市的地位。炒概念这种事情，是中国股市和楼市的拿手好戏。

地利：闹房荒

西安已经连续三年供不应求。据易居克而瑞统计，2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米，连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中，2017年的供应规模为1331.84万平方米，缺口约在15%，2016年的缺口则超过60%。

据21世纪经济报道，业内人士普遍认为，在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域，住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

去年11月到今年3月，西安的商品房处于“去库存”阶段，到3月末4月初，大部分库存销售完了，新的房源又没能申报，导致西安市场出现了无房可卖的现象。

近几年，出于治污减霾的需要，西安在冬季供暖期实施“禁土令”，每年的高考和中考期间，西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候，也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响，每年的“有效开工期仅有6个月左右”，“就算加足马力，也难以保证供应充足”。

人和：千军万马进长安

这两年的楼市刺激，最出奇的一招就是“棚改”，西安也不例外。在2015年、2016年分别完成棚改货币化安置率40%、51%的基础上，2017年上半年西安棚改货币化安置率已达到70.51%，数据很亮眼。

不过，作为一个二线城市，西安还在忙着“抢人”。

在2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策后，西安真的是拼了，领导们还特地跑到“人才抢夺战成果颇丰”的成都“天府新区户籍中心”考察一番，“学先进、找差距、补短板”。

在今年春节，正式打响一场吸睛的“人口争夺攻坚战”。

随后三月份祭出“人才新政”大杀器，大专以上可落户，首日推出落户八千人，三天迁入一万五千人，第一季度新迁入的户籍人口就达到30万，超过了去年全年户籍人口增加量，年增百万不是梦。

自从2017年3月推出落户政策以来，西安共吸引了超过55万人落户。而在2007年至2016年过去10年间，西安市常住人口不过也才增加了52.67万。

西安一边做足姿态执行着“严调控”，一边又忍不住通过“抢人”政策制造大量的市场需求刺激楼市，房价从8k翻个跟头上了2w，真是魔性。

03

西安的学习对象，成都，在政策上更是大开大合。

成都也实行严格的限购、限价，为什么楼市还能出现如此慌乱的现象？

首先，也是去年开始的“抢人大战”。

低门槛落户的政策在2017年为成都净增36.4万人户籍人口，创历史新高，成为抢人城市中的翘，房价当然也骄傲录得71%的年涨幅。

来源：中国房价行情网

但是，成都这次5万人抢400套房的原因，还和西安有些不同。

除了新引进人才带来的需求，成都抢房事件背后还有一个现象：新房和二手房房价严重倒挂。

据链家研究所的数据，2018年第一季度成都一二手房房价倒挂现象比重达到88%，为全国最严重的城市。

就本次火爆大抢购的楼盘，带精装均价是14000-16000一平，而附近的二手房均价却在2.7万到3万左右。

同个地段买一套新房，你还能拿到了5折的价格，这种定价谁不想抢？

摇号凭运气，这种想象空间巨大的操作，谁不想去排队？

当地人如有幸能得到一套新房，转手卖掉老房子，规避了政策又拿到白来的钱，这种房谁不想炒？

这难道不是“买到即赚到”？

但很多人万万没想到的是，这种赤裸裸的炒房行为，正是“限价”政策带来的。

2017年全国重点监控的16个热点城市曾都在国务院领了“军令状”——新开楼盘房价环比上涨不允许2016年10月份这一红线，要严防死守房价，否则不再约谈，直接问责。

这道红线对于已经享受过一轮房价翻倍的一线城市来说，并不困难。但是对于成都这种起涨反射弧有点长的二线省会，完全就是灾难。2016年10月，成都的房价压根儿还没涨起来。等到资金开始从一线外溢时，成都二手房开始一路向上，但是新房房价却被压在2016年10月的红线之下。

2016年10月，成都中心区域的最高房价就是1.6万一平米，因此，今天成都中心区的新房价，一律不得超过1.6万，这就是指导价的由来。

限价造成了新房价格信号扭曲，也进一步导致供需失衡。

房源的紧张，一方面是抢的人多，一方面也有开发商的原因。

即使政策严查开发商惜盘捂盘，但你有张良计，我有过桥梯，套路总比困难多。

在成都，有些开发商特意说预售证搞丢了，开盘时间又能拖下去，只要资金不紧张就行，宁愿囤着也不“贱卖”。

而形成这些恐慌、异动现象的原因，是居民对房价的普遍狂热看涨，刚需对住房的焦虑，还有政策对市场的扭曲。

04

西安与成都的抢房潮，大略浓缩了中国当下所有严格调控带来的反噬。

抢房大多发生在被冠以新一线、强二线的城市。

这些城市先天基础就好，在中国经济大势下，属于众望所归之地，即便没有“粤港澳大湾区”、“国家中心城市”……诸如此类的光环加持，也属于区域内的人口、资本、智力输入地。

成都的一手房与二手房价格倒挂，代表了中国楼市抢房怪相一类原因。

为了平抑房价，国内不少地方严格限制一手新房的销售价格，导致一手房政府核定销售价大大低于同期二手房市场成交价，少则一两千元，多则三五千元。

于是，在“抢到就是赚到”的心理下，变相刺激了抢房潮。

至于西安的特殊之处则在于，内地城市在执行调控政策方面过于坚定，反而错过了全国房价上涨的一波行情。

不料，近些年整体政策越来越严格，但是严重偏离市场供求率的价值洼地迟早会出现报复性反弹。

房子当然是用来住的。但是，严重背离市场基本规律，为了控制而控制，则难免出现匪夷所思。

1

武汉的不服输！

从一则新闻说起：

4月20日，武汉市房管局称：武汉在2018年将争取“刚需无房家庭优先选房”的房源比例由40%扩大到60%以上，满足新市民居住需求。

当然武汉市房管局还说了很多，比如：

“将坚决贯彻落实中央调控要求，把中央决策部署与武汉实际紧密结合起来，通过“稳市场、控房价、促投资、保供应”等多重手段，及时采取针对性措施和差别化调控政策，坚定不移地把落实中央和省、市重大决策部署贯穿到各项管理工作中，确保国家宏观调控目标落实。”

这些话当然也很重要，但更重要的还是第一句话。

在这句话中，更重要是这三个字“新市民”。

什么是新市民呢？一句话就是刚刚落户武汉的人。

那我们来看一下武汉现在摇号选房的两点细则：

1、从房源上来看，预售备案价格在18000元/平方米以下的新建项目中，低于120平方米的住房，应按照不少于40%(含40%)的房源比例，纳入优先选房范围，努力满足我市首套刚需购房需求。

2、从优先选房适用对象上来看，凡是在武汉无自有住房、符合限购政策规定、购房之日起3年内无住房交易记录的家庭，可以优先选购一套新建商品住宅。

那么这次调整主要是第一条的40%升级为60%。

虽然现在还没有实施，但这是一个强烈的信号。

2

60%给你们！

如果之前你有关注过我们写的关于成都摇号的文章《激烈！城市晋级淘汰赛，炒家离场，房价要崩？成都技高一筹》，你大约知道摇号背后的逻辑。

我们说摇号突破了地域限制，几乎让所有人都“有了希望”！

当成都开始摇号之后，它实际上是向，在其它热点城市还没有上车的刚需们发出了邀请：

“来吧！在今天的中国，想要在成都这样的城市买到房，还要买到同级别城市中的七折，除了成都，还有哪里？”

特别是首次购房的年轻人，只要成为这个城市新一代移民，就能公平、公正、公开的不用全款、不用关系买到政府限价房，而你要做的就是参与摇号而已。

表面看，成都限价摇号是地方政府稳定房地产市场的行政手段，其实背后是人口争夺。

所以成都把招揽人才的广告打到了杭州的地铁里 。

可是呢？因为成都土著的觉醒，供需的不足，刚需中签率低是成都摇号的弱势。

所以3月31日，成都宣布实施刚需优先摇号买房政策。

相比其它城市的城市营销和人口争夺，成都这个城市一直都是步步稳赢，稳操胜券的！

可是武汉在这一方面的努力，一点不输成都的。

武汉虽然不是第一个采取摇号选房的城市，但却是第一个刚需优先选房的城市。

武汉在人口争夺战中一直处在总是被模仿，从未被超越的境界。

所以武汉再次升级刚需摇号比例，60%给你们！表现出了对新移民们更大诚意。

这也是二线热点城市人口争夺战的再一次升级。

3

复盘武汉人口争夺历程

在武汉出台这个政策的同时，沈阳4月22日发布了人才引进新举措：中专以上学历零门槛落户。

它们本身是没有什么关系的。但是我们可以复盘一下武汉的人才引进政策历程，这个过程很有典型性。

我们会发现，2017年是武汉人才引进政策高潮迭起的一年。

1月，武汉提出实施 “百万大学生留汉创业就业工程”；

3月，宣布大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，解决留汉大学生住房难问题；

4月，全面放开大学生落户门槛，设立人才安居房建设基金。

10月，重点解决好落户、住房、收入三大问题，买房、租房八折，确保5年留下100万大学毕业生 。

11月15日，在全国率先出台《武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策》，主要包括住房保障政策2条、金融支持政策5条等。

2018年2月3日，武汉开展刚需家庭首次购买商品住房，优先“公证摇号选房”选房试点。

2018年3月15日，武汉房管局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》公告。

2018年4月20日，武汉市房管局称：武汉在2018年将争取“刚需无房家庭优先选房”的房源比例由40%扩大到60%以上。

我们看，似乎总是那么的凑巧，随着因城施策的房地产调控政策不断深入，武汉市政府总是在对的时间释放一点信息。

从2017年1月到12月份，表面是对降房价频频祭出大杀器，比如“买房、租房八折”、“250万平方米安居房”、“积极出台租房租赁市场扶持政策”等，但其实这背后是有两只手，一只是稳定（扶住）房价，另一只就是人口争夺。

我们在之前的文章里说过城市化直观表象就是人口流入大城市的过程。

中国有十四亿人口，现在中国拥有全国影响力的大城市是三个半（北上深广），14亿人口都涌向这三个半城市，是可怕而不行的。

所以省会城市必须承担起把人口吸引过来的历史重担。但中国27个二线省会城市，又太多了。

所以最后都“剩下”谁呢？这个问题最后还是要靠人口说话的。

而人口是流动的，各个省会城市之间人口也是互相吸引并流动的。

于是就有了二线城市人口争夺战，而人口争夺的背后是全方位资源的争夺。

显然，武汉更迫切的想要在“新一线”城市人才争夺战中赢得第二次人口红利。

我们不得不佩服武汉市政府敞开胸怀揽才的胆识和创新，但这还不是全部！

4

沈阳为何慢一拍？

我们刚刚为什么会提到沈阳的人才新政呢？

因为在复盘了武汉人才引进历程之后，我们发现沈阳慢了一拍。

户口放开，这只是沈阳打响人口争夺战第一步。

我们更想要恭喜沈阳，终于冲到了人口争夺的第一线，彰显了城市的未来和希望。

整个城市的房价有了上涨的基础。

我们会发现一个逻辑，楼市的调控政策就犹如一根标尺，每一个阶段的政策就会有对应的楼市行情。

我们在之前的文章中说过，沈阳已经连续三个月处在中国70个大中城市新建商品住宅的价格指数中涨幅前十，目前的沈阳处在量价齐升。从目前的价格基数和信贷条件看，沈阳将会是2018年的领涨城市之一。

2018年沈阳大概率会把2017年的武汉、成都、南京、杭州等等热点城市走过的路走一遍。

除了沈阳要走，还有贵阳、昆明、重庆、乌鲁木齐等城市也会走。

这就是中国楼市的逻辑。你看懂这些，就会看懂这个城市楼市行情走到了哪个阶段。

5

好了，我们最后亮一下我们的观点：

中国的城市是分等级的。

那些走在前面的热点城市，等级总是要高于后来的热点城市。

后来的热点城市当然也会有涨幅。

因为城市有板块轮动，城市之间也是。

你当然可以追随这些后来的热点城市跑一波行情。但是价差是存在，价值是有高低之分的。

我们的建议是，那些开始刚需摇号的城市大概率是城市价值更高的城市。

如果你是刚需小白，你要选择城市托付后半生，南京、杭州、武汉、成都，你不要错过。

如果摇号+限价，比如成都，真的是在没有更完美的选择了。

对于沈阳、乌鲁木齐、贵阳这类城市，我们说还是要看城市基本面，人口流入始终太少，终究这个城市价值不够大。

6

人口争夺的背后是城市等级晋级赛

如果2016中国楼市是注定要被铭记的话，那么始于2017年的二线城市人口争夺战将成为中国城市化进程中重要篇章。

2017年，各大二线热点城市都拿出了降低门槛的手段吸引人才，争夺人口。

2018年，当北、上、深以更美好的姿态面对高端人才之后，他们显然不满足与降低门槛儿初级手段，他们直接奉上百万红包。

显然，武汉和成都是人口争夺战中先行者。

未来，对于每一个生活在这座城市的人都会感谢这座城市，因为很大程度上我们选择什么样的城市就等于选择了什么样的人生。

特别是对武汉，我们还是一贯的态度，这个城市有魄力，格局够大，也足够开放和包容，相比南京，在这方面就稍微逊色，但金陵也不是白叫的，“凝聚计划”显然已经打开了这个城市包容度，做大做强南京的趋势更明显了。

西安显然是这些城市中最迫切的。西安近十年的沉沦是大家都看得见的，特别是郑州的崛起。所以我们看西安抢人是直接到郑州来抢的。

相比这些城市，在这一轮人口争夺中，郑州是有城运加持的，但郑州要更努力才行，郑州显然需要包容度和行动力要在大一些。

未来五年将是中国城市等级晋级淘汰赛，人口争夺是这个城市晋级的砝码，所以谁慢一步，谁就被淘汰，以及这座城市的人们。

最后，我是真心为武汉打CALL！这是我第二次说这句话，武汉模式未来必是所以有资格加入人口争夺战城市的标配模式。