各位粉丝：

上月下旬，北京就《北京市存量房屋买卖合同》示范文本等多个文件公开征求社会意见，引起社会广泛关注。

在经过了征求意见并修改、完善后，今天，新版的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本正式发布，并将于4月15日起实施。

此前，新版的二手房买卖合同示范文本在2017年12月21日至27日通过媒体向社会广泛征求意见。

市住建委对于社会各界提出的意见非常重视，并根据意见和建议修改完善。（【京房字】专家也全程参与了合同示范文本的修改完善，并将粉丝提出的问题整理成报告反馈给相关部门）。

下面来说一下最终发布的合同示范文本，与征求意见稿相比有哪些变化。

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在上次的征求意见稿发布后，关于房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格包含在房屋成交价格内这一问题，最受关注。

但这却被一些媒体炒作为二手房需缴纳的个税及增值税将大幅度提高，甚至有媒体打出了“北京阴阳合同被堵死，非满5唯一住房税费或猛增3-10倍”的标题。

【京房字】也在本月6日推送了二手房新合同税费增10倍？呸！ | 京房字出品，就二手房买卖合同中的这项内容进行了详细的解读。

现在我们来看一下，今天公布的正式合同中，对这一条是如何设定的。

在合同“第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式”中，对于成交价格给出了双方约定的范本，即“经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币 元 （大写 元整）”。

这意味着，最终房屋的成交价包含或不包含装修、家具、家电等，是由买卖双方自己来约定的。

【京房字】了解到，这一条是充分听取了此次征求意见中，大家提出的建议和意见，而进行的修改。

上次我们说过的，这次并不是一些媒体、自媒体所说的“二手房新政”。

《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，是为了指导和规范二手房买卖行为，为买卖双方提供的一份民事合同的范本。

既然是民事合同，那么合同中的主要内容就应该是由买卖双方进行约定。

而原稿中的装饰、家具家电等内容，则在“第一条 房屋基本情况”中体现。

在这一条中，双方可以约定：“该房屋附属设施设备、装饰、相关物品清单等具体情况见附件一。”

而在合同的附件一里，包含了房屋的各种附属设施设备、装饰、相关物品清单，供双方选择。

专家说，二手房买卖合同是一个双方约定的房屋交易民事合同，“就像新房交房时，要写明房屋的各项附属设施，以及小区的配套设施一样，二手房交易中，买卖双方也应该明确随房屋交付的各种附属设施设备、装饰、相关物品。”

专家说，合同这样的设定，其实也是为了减少房屋买卖双方的纠纷。

“从咱们普通的百姓买卖房屋来看，买方和卖方对于房屋的哪些附属设施设备、装修、装饰需要随房屋一起交付，其实存在认识上的差异。举个最简单的例子，家电还好说，那些像壁柜、吊灯这样的与房屋建筑已经融合的物品，是否需要随房子一起交付，买方和卖方在认识上是有差异的。”专家说。

为此，新版合同示范文本就是要在合同中，将哪些附属设施、装饰、家具家电需要随房屋一起移交，买卖双方要作出明确的约定，这样就减少了纠纷。

至于这些附属设施、装饰、家具家电的价格，毕竟买卖双方都没有专业的估价能力，无法对于这些物品的实际价格作出准确的计算，因此也不适宜将这些物品的转让价格放进合同里。而且本身这些装饰、家具家电的价格，与房屋本身是无关的，也不应该放进房屋买卖的合同中。

最后，对于社会关心的阴阳合同问题，应该这样看。

本身，阴阳合同是一个是否依法纳税的问题，能否解决阴阳合同问题，靠一个房屋买卖合同是无法解决的，毕竟合同是买卖双方一个房屋交易的约定。。

至于一套房屋的交易该交多少税，税法已经有了明确的规定，该交多少就应该交多少，如果不依法纳税，会有税收监管，以及带来的交易风险，这是买卖双方需要承担的责任

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在这次二手房买卖合同的示范文本征求意见后，【京房字】后台接到不少粉丝的留言询问：自己已经签订了买卖合同，但尚未网签，询问是否会受到影响？

请大家放心，政策制定时已经考虑到这一点。

也就是说，已签订的旧版合同要在新版示范合同正式推行使用前完成网上签约手续。

这意味着，如果是签了旧合同的，要在4月15日前完成网签。这次留下了2个半月的过渡期，时间很充足，方便大家抓紧办理。

一、什么是定金？

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

“定金”交完一般是不能退的。我国《担保法》规定：当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。商品房交易中，买家履行合同后，“定金”应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同的，应双倍返还定金。

二、在支付定金、签订金协议之前，务必做到以下4点：

（1）核实房主：

购房者应弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，确认卖家到底是不是真正的“房主”。主要是核验卖家身份、证件的真实性，骗子假冒“业主”骗首付的案件时有发生，务必留个心眼。

（2）核实产权：

购房者应检查房屋所有权是单独所有还是与他人拥有，果跟他人共有，共有产权人是否同意出售。如有配偶，需要配偶签署《同意出售证明》。

（3）检查产权瑕疵：

购房者应看房屋有无其他债权、债务纠纷。不然交完钱房子被法院查封会落得人财两空。

（4）核对面积：

有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远。所以购房者要核实面积，看房本面积是否跟房屋实际面积一样。（最好用尺子量一量，这样才有保障！）

除了以上4点，购房者还需要落实一些细节之后再交“定金”，比如：所谈的价格包含什么，是单独房子的价格还是包含车位的价格；如果房子有车位且价格包含车位，一定要在定金协议里注明车位号等。

直接申请点下面：
http://m.rong360.com/express?utm_source=weixingongzhonghao&utm_medium=fangdaiweixin

关于房产证，一直是不少人关注的话题，有人问是不是房产证上名字越多，要交的税也越多啊？实际上这涉及了房产证加名减名的问题，产权证上名字越多，处理起来也比较复杂，因为交的税费种类和多少取决于处理的方式。

房贷君（fangdai123）总结发现，产权证上加名、减名的处理方式主要有赠与和买卖两种。

1、房屋赠与

办理流程：

1）双方签订房屋赠与合同。

2）将赠与合同拿到公证处进行赠与公证（有城市仅需提供亲属关系公证，如北京）。

3）双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。

缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税（以前是营业税），如无血缘关系人加名。

需要注意的是，有些城市赠与受政策影响，比如接受赠与的人没有当地户籍，或者名下住房套数已经超过限定数量时，无法办理赠与、加名。

2、房屋买卖

办理流程：

1）双方签订房屋买卖合同。

2）进行网签备案。

3）去房管局办理购房资格审查通过后，打印购房合同办理过户加名。

缴费情况：房屋买卖需要按照二手房交易的缴费标准缴纳契税、个税、增值税（以前是营业税），与是否为直系亲属无关。

房屋买卖形式完全受限购政策影响，如果受赠人没有房屋所在地的户籍或者不满足社保或个税缴纳的年限，也无法办理加名，与是否为直系亲属无关。

估计这么说，很多人还是一头雾水，我们举几个常见的例子就更能看明白了。

1、夫妻间加名、减名最简单、最省钱

无论是一方婚前财产还是夫妻共同财产，只要夫妻双方协商一致，就可以拿着身份证、结婚证、《房屋所有权证》、《房屋登记申请表》等材料直接到当地房管局办理加名、减名，并且免征契税、个税、增值税，是所有变更中最简单、最省钱的情况。

比如婚前财产加名：小A小B是夫妻，小A婚前买了一套房子，产权证只写了小A名字，婚后想加上小B名字。

婚后财产加名：小A小B是夫妻，2人婚后共同买了一套房子，产权证只写了小A名字，想把小B名字加上。

婚后财产去名：小A小B是夫妻，2人婚后共同买了一套房子，产权证写了两人名字，现在想把小A名字去掉。

以上三种情况都属于夫妻间常见的加名、减名，由于各地政策有差异，具体要求最好咨询当地的房管部门。

2、夫妻以外的人加名、减名税费更复杂

相比夫妻间加名、减名，父母与子女间、兄弟姐们间、无血缘关系的人之间的情况要更为复杂些。

父母与子女间：

如果父母想把子女名字加到产权证上，可以通过赠与或者买卖，让子女获得一部分房产份额，这两种方式都要缴纳契税、个税、增值税，如果以后父母去世，子女可以按照遗嘱要求继承父母的那一部分房产份额，虽然我国还没有正式开征遗产税，但是在《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中，第四部分第15条，明确表明：研究在适当时期开征遗产税问题，遗产税从未说过不征收，只是要在恰当时机推出。

而对于遗产税的征收方法，2010年修订的《新版草案》中规定超额累计税率表的征收标准和比例如下：

1）对应纳税遗产净额不超过80万的税率为0；

2）80万-200万的征收税率为20%；

3）200万-500万的征收税率为30%；

4）500万-1000万的征收税率为40%；

5）超过1000万的适用税率为50%；

遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率-速算扣除数”。

按照以上计算方法，500万的遗产税净额应纳税84万，1000万、3000万的遗产净额分别应纳209万和1034万。

在北上广深这样的大城市，总价值在500万以上的房子不在少数，继承一套房子就要多交几十万的税，而且在属于父母的房子上加上孩子的名字还有可能占用子女的购房资格，以后再买房就要算二套房，所以多加名字未必是明智的选择。

兄弟姐们间：

同样是通过赠与或者买卖加上、减去名字，要交契税、个税、增值税，不过双方最好签订一个协议，以免在出现意外后，双方子女因为争房产闹矛盾，这些也不是没可能的事。

婚前情侣间：

还有一种情况就是，小情侣结婚前一起买了房子，产权证上写了2人名字，最后因为感情不和分手，两人协商后房子归女方，女方归还男方出资的那部分钱，产权证上去掉男方的名字。虽然二人是情侣但还未领证结婚，这样就属于非血缘关系的人之间房子去名，按照赠与或买卖的方式处理，由于双方都参与了出资，且产权证都有名字，最好先以协商为准，协商不成的即使上法院也会鼓励协商。

总的来说，虽然房产证上加几个名字，并没有明确的限制，但是有一点是非常肯定的，就是必须在房子无贷款或者贷款已经还清的情况下才能变更姓名，而且牵扯的人越多，变更时出问题的可能性也就越大，交的额外的钱就会多，所以加名字前就要考虑好，如果名下没房子，加上名字后再买房很有可能会算作二套房，贷款首付和利率、税费也会按照二套房标准执行，不确定性比较大。