中国人买房时最诡异的状况：不是哪里好，买哪里。而是哪里涨，买哪里。

不要去追赶三四线的末班车，而是要等待一二线下一轮的始发车。。

新移民要做的，就是比其他新移民更快一步，就够了。

2017年以前，一二线楼市火爆了整整15年，如今沉寂了1年。

2017年以前，三四线楼市沉寂了整整15年，如今火爆了1年。

然而诡吊的是，有着优良升值历史的一二线城市，辛辛苦苦控制住了房价的上涨，给了你一个难得的上车窗口期，让你把握机会。但这个时候，大多数人，却又偏偏把目光转向了多年未涨的三四线。

这或许是中国人在买房时最诡异的状况：

不是哪里好，买哪里。

而是哪里涨，买哪里。

只关注眼下有没有涨，不看过去横盘多久，也不思考未来还会不会涨。在盲目跟风中，最终做出遗憾万分的错误选择。

三四线房价越上涨，越是卖出的好时机

想要认清三四线有没有长期投资潜力，首先要了解，本轮三四线上涨的根本原因：棚改+去库存+最强力竞争对手（一二线）被限购，资金无处可去。

这三个原因集合起来，造就了三四线今日的房价升势。然而，我们仔细一看就会发现，这三个原因，全都是短期因素，根本没法持久！

1.棚改，这个时间已经确定了，到2020年之前要基本完成。

2.去库存，你会发现2018年三四线去库存这个事儿已经基本不怎么提了。

3.一二线限购，先不说以往限购最长也就持续2-3年，单说近期各个二线城市集中引进人才，为外地刚需开口子这事儿，就明显不一般。

二线吸的是谁的人口？还不是那些三四线的人口，甚至是那些拼命逃离了北上广，却又发现回不去三四线的小白领们。

综上来看，哪怕按照最好的情况预计，三四线的利好也抗不过2020年。

现在的三四线，卖二手房还相对简单，毕竟慕名前来接盘的人还算是络绎不绝。但是注意了，这些接盘侠是你家房子吸引过来的么？

绝对不是。

这些人是人家开发商花大钱，做广告，赶着这波三四线热潮给吸引来的。花钱+顺势而为缺一不可。

人开发商都想着抓紧卖完拿回款，你还在犹豫个什么？当楼市热度不再，一二线城市尚且如此，三四线又有何幸免的可能？

三四线越上涨，入手一二线的决心越坚定

首先，我们要理解一二三四线房价之所以会上涨的底层逻辑。

房价到底是从哪里涨起来的？房价上涨的起源主要分成两部分：

1.自上而下的大量资金：比如拆迁户，棚改户，就是自上而下中相对末端的存在。

2.自下而上的购房贷款：大量的无房刚需，在信贷宽松时期，激活了借钱购房的欲望，于是用少量的积蓄+大量的贷款，购买了首套房。而曾经的首套房拥有者，卖出了自己的房子后，也同样要借贷款，去置换更好的房子。

自下而上的换房食物链，就是这样一步步形成的，这个时候你会发现，其中的每一步，都少不了购房贷款的存在。贷款的宽松与否，直接决定了人们换房的欲望。

楼市中的水滴效应

那么，当钱从天上落下来的时候，最先落到哪里？如果猜不到，让我们先来想一个画面。

当一滴水落在湖面上，最先起波澜的是哪里？是水滴落下的最中心。就像一线城市，最先获得大量资金的扶持，房价也是最先出现的变化。

一滴水落下，最先平静的，也一定是最中心的水面。这往往也是水滴结束的预兆。

我们来看下，自2002年以来，各城市的房价涨幅排名情况：

这张表按房价涨幅将中国主要的一些大城市划分为了五档，越靠上说明长期升值状况越好。

如果我们来对标下现在的楼市状况，就会发现最上面一二档的均已熄火，第三档中间的二线四小龙，加上2016年房价明星城市郑州，如今也是被压制的死死的。

反而是处于四五档城市，这些自2002年来表现非常一般的城市，现在活跃在市场中，这样恰恰应证了，水滴最先从中心平静，外圈往往有时间上的滞后。

如果上图看的不够清晰，我们再来看，近十年房价涨势排名情况。

哪里更适合买房保值升值，答案显而易见。

现在还在犹豫是否买三四线的朋友，你们其实已经错过了三四线买房的最佳时机。这个时候要做的，并不是去追赶三四线的末班车，而是要去等待一二线下一轮的始发车。尤其是对于刚需来说，2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机。

有充足的时间挑选，可以贷款买房，大多数开发商都会给你优惠。甚至一些城市的房价已经和2016年底相差无几。

这个时候，千万别再去想，过去这个城市有多便宜。城市新移民要做的，不是想法设法在买房上去超越原住民，那没有意义，难度极大的目标只能徒增焦虑。

新移民要做的，就是比其他新移民更快一步，就够了。

只要能多快一步，你就能通过买房这件事，享受到城市发展的红利。不信你看，最近，有很多很多的一二线城市，都开始大量吸引人才，储备人才，积蓄新移民。

这说明了什么？或许，新的机会，很快就要来了。

买房不仅要看现在的价格，还要考虑未来的升值潜力，特别是对于以后有换房打算的人，房子的价值将直接影响到接下来的居住计划，说房君认为，单单就房子来说，判断房子值多少钱主要取决于下面几个因素。

决定性因素：区域位置和地段

买房地理位置很重要，房价偏高的城市几乎都是在东部或南部沿海，而且即便是同一座城市不同地段，房价也有很大差距，比如北京国贸、中关村附近的房子，周围商业写字楼多、白领多，买房和租房需求都比较大，无论是房价还是房租都比郊区高。不管是在市区还是郊区，地处地铁、学校、购物中心，都将是房子价格的加分项。

有人会说，家乡是三四线开外的小城市，也没什么拿得出手的写字楼跟地铁，房价都快七八千了，这又是怎么回事呢？大家别忘了，现在三四线城市的房子买到手之后，想转卖出去可没那么容易，毕竟三四线的这波上涨，在一定程度上受到棚改跟一二线投资需求外溢的影响。

当地人拿到补偿款去买房，外地人跑到三四线去投资，房子到手后成了二手房，短期内房价是上涨的，账面上房价确实好看，但是却也难以变现。

新房相比二手房价格低，设计也在不断完善，后来人更倾向于买新房，二手房就成了有价无市了。所以三四线的房子，除非是自己自住用，否则还是别轻易买。

房子价格的可持续性：房屋产权合法性及流动性

房屋产权齐全，新房主要指开发商五证齐全，二手房是指是否有正规的产权证。市面上有些房子没有产权证，如小产权房，价格相比普通住房低一些，但是买到手之后很难转手，没有产权证的房子无法办理贷款，这就砍去了一大部分购房需求。买房要考虑价格的可持续性，尤其是变现流动性问题，试想拿出全部积蓄买了房子，等以后想换房或者急需卖房变现，很有可能干着急却也无济于事。

居住质量硬指标：楼层户型及社区配套

还有很重要的一点就是房子的居住质量，主要取决于社区配套和楼层户型等客观因素，有车的购房人会在意停车位，家有老人的会在意周围有无医院、菜市场等，有孩子的会看中有无学校。

楼层户型方面，一般中层、朝南、户型方正的房子价格更高，而像顶层、采光不好、户型不规则的房子居住舒适度低，买家也会以此为借口跟房主砍价，关于楼层和价格关系方面有以下参考：

板楼：中间层（2－4层）＞1层＞（5－6层）

塔楼：中间层（6－15层）＞高层（15层以上）＞底层（5层以下）

以上房价从左到右依次降低。

近几年房价波动，让一部分人靠买房实现财富增值，很有可能当年大家生活水平差不多，买了差不多的房子，最后那些买房再卖房再买房的人，一套房变好几套，身价翻了好几倍；而守着一套房到现在的人，即使卖不了房子，在心理预期上是希望自家房子涨价的，同样是大北京，住在国贸CBD就比5环外郊区底气足。

不过现阶段受到政策和市场变化影响，想短期内靠房子实现暴富已经不太现实了，关心自家房子值多少钱，无非是图个心里安慰罢了。

从4月底开始，美元指数开始强势反弹，从4月底89的低位反弹到现在的接近93，在贸易战导致的全球股市下跌之际，美元可能是最亮眼的资产了！

为什么我们要关注美元升值？

美元是全球各类资产的定价货币，一旦出现趋势性变动往往会对全球股市、汇市等带来扰动，比如自年初以来阿根廷对美元贬值累计超过17%，随着美元持续升值，这种贬值的态势正逐渐加大，为了对抗货币贬值，本月第一周阿根廷次上调基准利率到40%。而就人民币汇率来说，随着美元升值，似乎也结束了之前升值的趋势。

可见，美元涨跌不仅深刻影响世界各国的货币政策，也影响了全球资金的流动。

为什么近期美元会升值？

1、汇率原本就是两个国家之间的货币比价，这个国家的货币买的人多了自然会升值，反之会贬值。别人要不要买你的货币，比方美元，那要看你能给我带来什么？

比如A国的利率是3%，B国的利率是4%，那么同样情况下，我会买谁的货币？毫无疑问肯定是B国，所以B国的货币升值。

自从年初以来，美国国内的市场利率一路走高，我们用10年期国债利率来衡量美国市场利率，你看下面这张图，10年期国债收益率已经到达3%的高点，我看了一下历史走势，上一次的高点是在13年底出现。

而在美国国内利率上升的同时，其他国家要么是继续货币宽松（日本、欧洲），要么是上升缓慢，比如中国，最近两次美国加息25个基点，中国央行虽然同步加息，但幅度只有5个基点。美国与其他国利率一升一平的过程，结果就是利差扩大，钱去追逐更有吸引力的美国资产，比如美国国债。

为什么美国国内利率会上升呢？

根本原因是美国货币政策发生了变化，美国自15年开始加息，17年又缩表，其结果就是市场上的美元越来越少，越来越贵，利率上升。有的读者要问了，美国15年就开始加息了，为什么直到现在市场利率才上升？你想呀，任何事情都要有个“火候”，你下厨房做菜不可能一下子放油吧？

直接原因是美国的财政政策发生了变化，美国去年宣布大减税以及大基建，那么必然会导致支出增加，政府被迫举债。美国财政部近日发布的公告说，第二季度长期国债发行总额将提高至730亿美元，继第一季度自2009年以来首次上调之后，再度调高息票与浮息债券发行额。美国国债发行量增加将会导致价格下跌，对应的则是收益率上升，因为国债价格和收益率成反比。

现在大家都很关心，美元升值对全球市场的影响。历史上美元共经历了三轮升值周期，第一轮是1980年-1985年，结果爆发拉美元债务危机；第二轮1995年-2005年，出现了墨西哥金融危机和东南亚金融危机；第三轮是2014年-2016年，新兴国家货币崩盘，比如委内瑞拉，哈萨克斯坦、巴西等。

可见强势美元对新兴国家市场影响是肯定的，影响的程度取决于美元升值的幅度以及持续的时间，本次美元反弹到现在为止还不到一个月，但各种问题已经接连出现，比如港币贬值触及弱方兑汇保证区间，俄罗斯、阿根廷等货币深受重挫。

强势美元会归来吗？我的看法是未来美元仍然继续升值，目前美元价格仍然是低估的，很简单一国的货币最终会取决于经济实力，美国的经济并没有我们想象的那么差，美国的失业率常年在5%以下，几乎是发达国家当中最低的，现在已经有条件让货币政策正常化。这些都让美元不再有走弱的基础。

有的人说，在美国减税的背景下弱美元不是美国想要的吗？那倒未必，便宜的美元分为两种，一是对内的便宜，二是对外的便宜，前者是利率，后者是汇率，如果美国欲达到使资金流向他们的目前，最好就是美元对内贬值，对外升值，即美元走强。

那么会快速走强吗？其实也不会，现在美国不是想扩大出口吗，美元太强如何实现？与此同时，日本、欧洲今年可能退出的宽松货币政策也会对美元走强带来牵制。