自2月1日起，广州工、农、中、建四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。有消息称，深圳、北京、杭州、南昌等地，开年以来个人房贷利率也持续上涨，二线城市涨势则更凶猛，南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%。有的地区个别银行房贷利率上浮高达30%－40%，甚至已暂停房贷业务，且“价高者得”。

不可否认，房贷利率上调与银行资金短缺、成本上升有关，同时这也是落实国家房地产调控政策的一项重要措施。近几年，个人房贷投放速度过于迅猛，2016年全年全国银行业新增贷款的45%都投向个人购房，即使2017年个人房贷增速有所放缓，同比回落14.5个百分点，但仍高于人民币全部贷款平均增速9.5个百分点，依旧有大量信贷资金投向个人住房。银行收紧个人房贷“闸门”，将有更多资金流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域，符合国家宏观调控政策和产业政策要求，也是银行履行社会责任，防范金融风险之需要。

不过，适度收紧个人房贷无可厚非，但切勿不分青红皂白，一哄而起“涨价”，从而误伤“刚需族”。

受银行风险偏好影响，作为优质资产的个人房贷曾备受各家银行追捧，竞相加以投放。而今银行却一窝蜂地提高利率，收紧“闸门”。当然，市场经济条件下，利率就应随行就市，这样才能体现出资金的余缺。不过，银行资金紧张并非一时半会就能解决，而是将长期存在，但房贷利率上浮不应“一刀切”，更不应盲目跟风“你涨我也涨”，而应对首套房“硬需求”给予优惠利率支持，以免加大购房者负担。有人算过一笔账，假如贷款100万元、年限20年，按照等额本息还款方式，利率上浮1.15倍，比八五折优惠累计要多支付利息约20万元。对于那些家底薄、积累少、收入有限，“刚需族”来说，房贷利率上调势必加重其利息负担，影响生活质量和幸福指数。

笔者认为，银行在个人房贷利率的执行上应该区别对待，切莫“错杀无辜”。一方面，要转变经营理念，不盲目追求利润多少，把履行社会责任放在首位，勿将上升的资金成本转嫁到个人头上。应根据不同区域、不同地块、不同户型和造价、不同需求者来决定利率是否上浮，以及上浮的幅度。对于最渴望有房的“刚需族”等特殊群体，宜继续执行首套房贷利率优惠政策，使其买得起、住得起房，降低其购房成本。

另一方面，要切实加强房贷领域的风险防控。对此，监管部门应有所作为，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。同时强化引导，促使个人房贷业务经营回归理性，指导银行在房贷政策的执行上保持连贯性，防止房贷大起大落引发房地产市场巨大波动，造成金融风险。

此外，相关部门应继续加强调控，抑制房价非理性上涨，确保房地产市场健康发展。同时，认真贯彻落实十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，真正做到“居者有其屋”。

(上海金融报)

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一、利率：全国房贷利率趋于平稳 首二套均环比略降1BP

大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年2月（数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日），全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。

2020年起，大数据研究院的监测样本扩大至41个城市673家银行分（支）行，根据673家银行分（支）行的监测数据，2020年2月，全国首套房贷款平均利率则为5.52%，二套房贷款平均利率为5.83%，均环比下降1个BP。

二、首付比例[1]：70%城市首付比例为3成 非限购城市2成居多

2020年2月，大数据研究院监测的41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市；8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

可以看出，目前绝大多数城市执行个人首套住房的商业贷款首付比例30%的政策，不过，大数据研究院监测的41个城市为目前全国房地产市场较为热门的地区，其中有少部分为非限购城市，首付比例20%的居多。

三、城市：上海首套房贷利率持平LPR 广东地区相对变化较大

大数据研究院监测数据显示，2020年2月，19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间；10个城市首套房贷款利率水平有所上涨，惠州涨幅最大，12BP的涨幅让其直接晋位“破6”城市之一。

2020年2月，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%，和对应期限的5年期LPR水平一致。

二线城市中，2020年2月，首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。与其他省份相比，2月广东省各城市房贷利率波动幅度相对较大，波动幅度在3BP及以上的11个城市中，6个属于广东。

四、趋势：存量换锚将实现线上操作闭环 各银行加大“差异化房贷”政策力度

除了房贷利率方面，未来房贷市场仍有以下几点值得关注。

一是按照央行规定，存量房贷定价利率基准换锚工作需在3月到8月期间完成。根据大数据研究院监测的情况，大部分银行已经基本进入转换细则的制定和系统开发的尾声。有银行表示，3月1日起，将正式启动存量房贷用户的合同转换工作，且用户通过手机银行或网上银行线上操作完成。

二是，有权威媒体报道，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%），引起了市场的广泛关注。

浙商银行对此回应称，始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。从法规意义上讲，这也符合央行最新的关于个人住房贷款政策的相关规定。

尽管有人将此解读为各银行在房贷首付政策调整的边缘试探，但毫无疑问，银行的举动和回应可以体现出其未来房贷策略，未来，各银行将在“因城施策”和“个人住房差异化信贷政策”上下更多的功夫，房贷利率水平的“多样性”势必愈加显著。

[1] 如无特别说明，文中首付比例均指商业性个人住房贷款首付比例。

四年来，房贷利率又一次迎来大变局!

昨天(8月25日)，一天之内，央行发布了两条重磅消息，一个是央行发布公告，宣布全面调整房贷利率计算方式;另一个是答记者问。

新规明确了房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：

“首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)，二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点(5.45%)。”

说了这么多，我们普通老百姓(603883)最关心的当然还是央行的这一决定对于个人买房有利吗?究竟该在10月8号前买房还是之后买房更有利?对于房地产公司又有何影响?

接下来我们就来详细看一看房贷利率政策调整所产生的影响。

01、新政四大核心要点

从公告内容来看呢，可以梳理出4大值得注意的核心要点：

1、 新的房贷利率政策从2019年10月8日起实施。

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3、“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

4、定价办法是以最近一个月相应期限的贷款市场报价(LPR)利率为定价基准加点形成，重定价周期最短为1年。

一句话，未来房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，新增贷款都要看LPR。

02、什么是LPR?

或许还有很多人不太理解“LPR”，看到很眼熟，但是具体是什么，模模糊糊不是很清楚，那么“LPR”指的是什么呢?为什么屡次提到?和我们有关系吗?

LPR是Loan Prime Rate 的缩写，是指“贷款市场报价利率”，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员，监督和管理贷款市场报价利率运行，规范报价行与指定发布人行为。

03、10月8日后买房是赚还是亏?

上文提到过新规是从10月8日开始实施，那么如果买房应该在这之前买合适还是之后买更合适?

具体问题具体分析，此次新规也一样，不同城市情况不同。

以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%)，优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%)，但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。

但对于北京，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%)，新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。

此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

不同城市什么时候买房还是应该结合自己实际情况决定。

04、首套房、二套房贷款有何影响?

目前房贷利率的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。

假如按照原来的房贷利率算，300万贷款30年，那么一个月要还1.592万元。

如果严格按照LPR最新的数据4.85%算，300万贷款30年，一个月要还1.583万元。

也就是说，严格按照现行的LPR定价来给你放贷款，每个月房贷可以轻松100块钱。

二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率。但是新机制下，如果按照目前的LPR，二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%，比按基准利率要低。

05、新政不会对房地产市场造成太大影响

过去四年，我国房贷政策利率一直都维持在4.9%，但是这次调整房贷利率从原来的4.9%首次变成4.85%。这是不是说明楼市正式降息?房地产市场会产生哪些影响呢?

首先，看似在数字上是有下降的幅度，但是这只是名义上的“小降息”，对实际房贷利率几乎没有影响。

基准利率是一回事，实际利率是另一回事。根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成，这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。

众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际利率通常远远高过基准利率。

第二，央行的说法中提到已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。

第三，央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率，也就是说未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

总的来说，就是此次新政对于房地产市场并不会产生过多影响。

05、专家解读

中原地产首席分析师张大伟：

总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。

此外，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点:

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6)，约为基准利率上浮11%。

这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

中国银行主管研究员周景彤：

第一、目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二、新老划断，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

第三、利率从高。首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四、重新定价。周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

第五、上海是住房按揭贷款利率最低的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些。

06、结语

从新发布的房贷政策可以看到，人民银行重点强调了不得突破利率下降，明确加点水平，并强调因城施策。

人民银行副行长刘国强此前也表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，并明确“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

重要的事情再说一遍!如果不出现大宽松信号，或者出现全国范围内的全面降息，

10月8日实施房贷利率新政，至少在短期内，是不会导致房贷利率下降的!