四年来，房贷利率又一次迎来大变局!

昨天(8月25日)，一天之内，央行发布了两条重磅消息，一个是央行发布公告，宣布全面调整房贷利率计算方式;另一个是答记者问。

新规明确了房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：

“首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)，二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点(5.45%)。”

说了这么多，我们普通老百姓(603883)最关心的当然还是央行的这一决定对于个人买房有利吗?究竟该在10月8号前买房还是之后买房更有利?对于房地产公司又有何影响?

接下来我们就来详细看一看房贷利率政策调整所产生的影响。

01、新政四大核心要点

从公告内容来看呢，可以梳理出4大值得注意的核心要点：

1、 新的房贷利率政策从2019年10月8日起实施。

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3、“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

4、定价办法是以最近一个月相应期限的贷款市场报价(LPR)利率为定价基准加点形成，重定价周期最短为1年。

一句话，未来房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，新增贷款都要看LPR。

02、什么是LPR?

或许还有很多人不太理解“LPR”，看到很眼熟，但是具体是什么，模模糊糊不是很清楚，那么“LPR”指的是什么呢?为什么屡次提到?和我们有关系吗?

LPR是Loan Prime Rate 的缩写，是指“贷款市场报价利率”，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员，监督和管理贷款市场报价利率运行，规范报价行与指定发布人行为。

03、10月8日后买房是赚还是亏?

上文提到过新规是从10月8日开始实施，那么如果买房应该在这之前买合适还是之后买更合适?

具体问题具体分析，此次新规也一样，不同城市情况不同。

以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%)，优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%)，但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。

但对于北京，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%)，新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。

此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

不同城市什么时候买房还是应该结合自己实际情况决定。

04、首套房、二套房贷款有何影响?

目前房贷利率的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。

假如按照原来的房贷利率算，300万贷款30年，那么一个月要还1.592万元。

如果严格按照LPR最新的数据4.85%算，300万贷款30年，一个月要还1.583万元。

也就是说，严格按照现行的LPR定价来给你放贷款，每个月房贷可以轻松100块钱。

二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率。但是新机制下，如果按照目前的LPR，二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%，比按基准利率要低。

05、新政不会对房地产市场造成太大影响

过去四年，我国房贷政策利率一直都维持在4.9%，但是这次调整房贷利率从原来的4.9%首次变成4.85%。这是不是说明楼市正式降息?房地产市场会产生哪些影响呢?

首先，看似在数字上是有下降的幅度，但是这只是名义上的“小降息”，对实际房贷利率几乎没有影响。

基准利率是一回事，实际利率是另一回事。根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成，这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。

众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际利率通常远远高过基准利率。

第二，央行的说法中提到已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。

第三，央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率，也就是说未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

总的来说，就是此次新政对于房地产市场并不会产生过多影响。

05、专家解读

中原地产首席分析师张大伟：

总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。

此外，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点:

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6)，约为基准利率上浮11%。

这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

中国银行主管研究员周景彤：

第一、目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二、新老划断，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

第三、利率从高。首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四、重新定价。周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

第五、上海是住房按揭贷款利率最低的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些。

06、结语

从新发布的房贷政策可以看到，人民银行重点强调了不得突破利率下降，明确加点水平，并强调因城施策。

人民银行副行长刘国强此前也表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，并明确“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

重要的事情再说一遍!如果不出现大宽松信号，或者出现全国范围内的全面降息，

10月8日实施房贷利率新政，至少在短期内，是不会导致房贷利率下降的!

自2月1日起，广州工、农、中、建四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。有消息称，深圳、北京、杭州、南昌等地，开年以来个人房贷利率也持续上涨，二线城市涨势则更凶猛，南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%。有的地区个别银行房贷利率上浮高达30%－40%，甚至已暂停房贷业务，且“价高者得”。

不可否认，房贷利率上调与银行资金短缺、成本上升有关，同时这也是落实国家房地产调控政策的一项重要措施。近几年，个人房贷投放速度过于迅猛，2016年全年全国银行业新增贷款的45%都投向个人购房，即使2017年个人房贷增速有所放缓，同比回落14.5个百分点，但仍高于人民币全部贷款平均增速9.5个百分点，依旧有大量信贷资金投向个人住房。银行收紧个人房贷“闸门”，将有更多资金流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域，符合国家宏观调控政策和产业政策要求，也是银行履行社会责任，防范金融风险之需要。

不过，适度收紧个人房贷无可厚非，但切勿不分青红皂白，一哄而起“涨价”，从而误伤“刚需族”。

受银行风险偏好影响，作为优质资产的个人房贷曾备受各家银行追捧，竞相加以投放。而今银行却一窝蜂地提高利率，收紧“闸门”。当然，市场经济条件下，利率就应随行就市，这样才能体现出资金的余缺。不过，银行资金紧张并非一时半会就能解决，而是将长期存在，但房贷利率上浮不应“一刀切”，更不应盲目跟风“你涨我也涨”，而应对首套房“硬需求”给予优惠利率支持，以免加大购房者负担。有人算过一笔账，假如贷款100万元、年限20年，按照等额本息还款方式，利率上浮1.15倍，比八五折优惠累计要多支付利息约20万元。对于那些家底薄、积累少、收入有限，“刚需族”来说，房贷利率上调势必加重其利息负担，影响生活质量和幸福指数。

笔者认为，银行在个人房贷利率的执行上应该区别对待，切莫“错杀无辜”。一方面，要转变经营理念，不盲目追求利润多少，把履行社会责任放在首位，勿将上升的资金成本转嫁到个人头上。应根据不同区域、不同地块、不同户型和造价、不同需求者来决定利率是否上浮，以及上浮的幅度。对于最渴望有房的“刚需族”等特殊群体，宜继续执行首套房贷利率优惠政策，使其买得起、住得起房，降低其购房成本。

另一方面，要切实加强房贷领域的风险防控。对此，监管部门应有所作为，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。同时强化引导，促使个人房贷业务经营回归理性，指导银行在房贷政策的执行上保持连贯性，防止房贷大起大落引发房地产市场巨大波动，造成金融风险。

此外，相关部门应继续加强调控，抑制房价非理性上涨，确保房地产市场健康发展。同时，认真贯彻落实十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，真正做到“居者有其屋”。

(上海金融报)

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人这一生，要经历许多的阶段，比如：高考、工作、买房、结婚、养老等，每个阶段你都会面临许多问题。今天小编跟大家讲讲买房中会发生的一些问题。因为这几天房贷利率上调，所以今天的内容就从这一块说起。

相比于银行的其他贷款，房贷的利率低、额度大、期限长，基本上可以称作为优质负债。不过，受政策影响，去年上海的房贷利率便从85折上调到了最低9折。

加上这几天炒的沸沸扬扬的房贷利率上浮的风波，目前上海各大中资银行首套房贷利率基本上是这样的。

看着房贷利率上涨，许多人内心那是拔凉拔凉的。对刚需买房人群来说，做房奴并不好受，压力大，不自由。现在又听到房贷利率上涨，就会急着问，这样情况下是不是有钱就赶紧还款？关于这一点，咱们捋一捋思路，一步一步来看。

01、等额本息与等额本金还款方式怎么选

等额本息是指还款期内，每月偿还等同数额的贷款，包括本金和利息。等额本息前期还的本金比例少，利息多，占用银行资金时间长，因此总利息要比等额本金多。

假设在北京购买一套总价500万的首套房，支付了35%的首付后，需向银行申请一笔325万的商业贷款。贷款期限为25年，那么等额本息、等额本金究竟月供差多少，总贷款额差多少呢？以下我们就按照基准的9.5折来算算。

计算后可看出，两种还款方式各有优劣，购房者需要结合家庭的经济情况决定选择何种还款方式。

等额本息每月还相同数额的本金和利息，还贷稳定且每月还贷压力小，适合收入和工作机会相对稳定的群体。

等额本金这种方式能节省更多利息。但对于购房者来说，可能前期还贷压力较大，但随着时间的流逝，还贷压力会逐渐减少，适合收入较高的人群。

02、房贷利息支出前置没必要提前还贷

如果你的房贷已经还了一些年头了，剩下的房贷大部分是本金，如果提起还，节约的利率是很有限的，没什么意义。

等额本息

如果是等额本息的还款方式，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

当还贷期限超过了50%，意味着超过50%甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，到了还款中期，你已经偿还了大部分的利息，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

等额本金

如果是等额本金的还款方式，是把总额均分到每个月去，也就是说，随着还款时间的增加，剩余的本金会越来越少，待还的利息也越来越少。

计算了一下，在还款时间过了三分之一以后，大部分的利息已经被还掉了，那你这个时候提前还贷，还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大，也节省不了太多利息了。

03、未来的钱不值钱有钱投资最划算

中国的货币一直在飞速增长，而人民币实际的购买能力却在持续下降。在通货膨胀的影响下，现在的钱一定比未来的钱更值钱。现在每个月让你倍感压力的房贷，到了以后或许就是九牛一毛。

有了闲钱，为什么不去投资呢？目前市场上收益率能够超过房贷4.9%利率的理财产品还是比较多的，找到适合的产品，就应该去投资理财。利息并不可怕，它一定能被两个东西抵消掉了。一个叫货币的购买力，一个叫投资收益率。如果你的投资回报＞贷款成本，干嘛那么着急把钱还给银行。

写在最后：

现在的许多刚需呀，节衣缩食省吃俭用就为了提前还贷，就是为了摆脱自己房奴的身份。何必呢？

其实，合理的负债是正常的，你要学会与债相处，让债务为己所用，你要学怎么去玩它，而不是被它牵着鼻子走。

无债确实一身轻，但是没有债也会让原始积累的过程变得漫长，好债是杠杆，可以撬起更大的财富。