因为目前的房贷利率一般采用浮动利率，即基于基准利率进行浮动。比如目前5年以上贷款基准利率为4.9%，而如果你实际贷款利率为5.39%，那么该利率就是基于5年以上基准利率上浮10%（5.39%/4.9%-1）。
假如今年进行降息，5年以上贷款基准利率从4.9%降为4.5%，那么一般明年1月1日起你的贷款利率就降为4.5%*110%=4.95%，以剩余本金重新计算还款金额（不管是等额本金还是等额本息），相对于5.39%的利率月供相对会减少。
那么为什么是明年1月1日呢？具体要看具体贷款合同，但一般为来年的1月1日起，可能是方便于理解和计息吧！加息也一样，一般也是在来年的1月1日起。
当然，还有部分是固定利率的贷款合同，特别是低于5年的贷款和十几二十年前的贷款合同，那么此类贷款利率固定，并不会随央行基准利率调整而调整。
如果提文的意思是指将要买房，那么并不存在房贷利率下行的判定，因为商业银行的贷款是基于基准利率进行上浮或下浮的结果。即央行基准利率下行，并不代表商业银行上浮比例保持不变或下行。
比如2016年贷款利率普遍出现下浮情况，例如商业银行五年以上贷款下浮10%为4.41%。而2016年到如今央行基准利率保持不变，可是房贷利率上浮百分之二三十都属于正常现象，例如上浮20%为5.88%。
也就是说，即使如今进行降息，而银行资金仍不宽裕，那么房贷利率仍可能处于高位，并不会有多大改变。
在这里需要注意，不要单纯的去比较贷款利率，要比较的应当是上浮比例。因为在往后还款中，上浮比例不会随基准利率调整而调整。
比如2011年贷款利率7.05%要比2010年6.5%要强，因为7.05为2011年的基准利率，而2010年的6.5%相较于基准利率（5.94%）却出现较大上浮。那么到如今2011年以7.05%的利率买房的还款利率为4.9%，而2010年以6.5%买房的却要以6.5/5.94%*4.9%=5.36%计息。
因此，购房者应当注重商业银行上浮比例，而不是具体的贷款利率。上浮比例有多大相较于以基准利率贷款的用户来说，就要多付多少比例的利息，也可以说变相的抬高相应比例的房价（30年贷款利息与本金差不多）。
