在申请贷款尤其是房贷时，很多购房都只关心自己的贷款方式，却经常忽视实际的贷款年限，殊不知贷款年限直接影响着还款的月供。在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么到底有哪些因素呢？

土地使用年限

土地使用年限房龄 贷款时千万别搞混

专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。

所购房屋的房龄

超过20年房龄的二手房 容易被银行拒之门外

专家解析： 购房人在申请房贷时，所购房屋的年龄也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京（楼盘）海淀、东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行拒之门外。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。

公积金缴存额度

公积金缴得越多 能贷款的年限越短

专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。

借款人年龄

购房人年龄越大 获得批贷的年限越短

专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。

买房已经成了现在很多年轻人的梦想了，贷款买房则就成为很多人在这场梦中的延伸。贷款买房这场梦，对于很多人来说一做就是一辈子。大家也会问，这年头贷款时间短的月供压力很大，那到底有没有什么方法可以减少这些压力呢？

随着房价越来越高，买房这件事需要大家付出越来越多的努力了。凑足首付，买到一套属于自己的房子的后，确实是一件值得庆祝的事。

但这只是第一步，因为接下来你即将面临的是长达20甚至30年的房贷。刚开始的时候，为了还贷，节衣缩食是常态，随着后来经济条件好转，收入慢慢增加，大家肩上的房贷压力才能稍微缓一缓。

其实房贷是有很多隐形菜单的，只不过银行不会告诉大家，这就需要大家慢慢去摸索发现了关于房贷，一般人只知道利率多少，还款期限是多久。

但是大家知道吗，还房贷还有很多的技巧。

可能有一些专有名词很多人都不是很了解，但是从按揭利率的选择、按揭还款处理等方面，如果使用得当，省出一辆车的钱也是有可能的。

一、双周供

双周供指的是大家还房贷的时间从之前的一月一次改成两周一次，每一次还款的金额都是你月供的一半。双周供的特点就是缩短了大家的还款周期，提高还款频率，还款本金的减少速度也会变快。

从整个还款周期来看，双周供的还贷利息会比月供的利息少很多。这种还款的方式，可能会比较适合那种工作和收入都比较稳定的群体。

给大家举个例子吧，如果您按揭房贷是50万元，按揭周期为30年，按揭利率为6.12%，那你选择月供的话，每个月的还款金额约3000元，选择双周供的话，每两周还款额度约1500元。

由于还款次数的增加和本金的快速减少，还款期内利息最终能少11.5万相比月供会减少近20%。采取双周还贷，因为周期缩短，将会由之前的30年，缩短为24.7年，这样算下来，是不是可以省下一辆车的钱呢。

二、转按揭

转按揭，简单地说就是，你还处于按揭的房子，再次进行转卖或者说无力支付剩下的月供，申请变更还贷期限。

在现实生活中，我们也可以最大化的帮助自己省钱：可以通过新贷款的银行帮助你找到一家担保公司，还清原贷款银行所欠的全部房贷，然后再向新贷款银行申请新贷款。

例如：你以前在银行办理的房贷利率是上浮10%，现在你看到一家别的银行，它们的房贷利率只有之前银行的90%，那大家完全可以选择办理转按揭，新的贷款银行重新办理房贷按揭。但是这里大家要注意的是，转按揭办理会产生一些费用，比如评估费、担保费、抵押登记费、公证费等。

不过，我们也经常看到一些银行为了吸引客户，往往会推出各种优惠活动，比如免去担保费这笔支出最大的费用。此外，所有其他乱七八糟的费用加起来也就几百块。所以这样算下来的话，10-20%的利息差，差不多也是一个普通家庭一两年的收入了。

三、固定与浮动利率转换

固定抵押贷款利率已经实行了10多年。当利率处于上升通道时，固定抵押利率具有很大的优势，不受利率上升的影响。

反之，如果利率处于下行通道，则固定利率相对不足。固定抵押贷款利率更适合预算固定的家庭，不会因利率上升而增加压力。浮动利率更适合存款尚可，不会因为利率的上升而影响到生活质量的家庭。

目前，许多银行已开展了按揭固定利率和浮动利率互相转换的业务。一般来说，办理浮动汇率改为固定汇率，不收取任何罚款和手续费。

对于将固定利率转为浮动利率的借款人，在转为固定利率一年后，可以支付一定的违约金，从而可以申请将固定利率转为浮动利率房贷。此外，如果固定利率超过五年，可以免收罚款。当然，每一家银行都会有所不同，办理的时候需要具体咨询所在银行。

四、提前缩短还款期限

还贷款主要有两种方式，一是等额本金，二是等额本息。对于大多数普通人来说，考虑到家庭收入的情况，往往可以选择等额本息的还款方式。

一般来说，等额本息的还款时间超过1/2，等额本金的还款方式也就超过1/3，那么选择提前还贷就没那么大意义了，原因是你已经支付了大半的利息。尤其是我们常见的等额本息还款方式，也是大多数时候的另一半是本金。

在上述时间，如果手中有足够的闲钱，那就准备提前还贷款。这里要注意的最重要的一点是，在提前还掉部分贷款时，应选择缩短抵押还款期限，而不是降低每月的抵押还款限额。

究其原因，银行收取利息的主要依据是根据银行的时间成本所占用的贷款金额来计算。不同贷款期限的利率差异较大，贷款期限越短，利率越低，可以显著节省利息支出。

在买房的时候，大家要想省钱的话，就需要大家跟卖方或者是开发商寻求优惠或是砍价了，同理可得，在申请房贷的时候，大家也需要学会一些争取银行优惠的技巧。

看完以上四点还贷技巧后，大家是不是有一种茅塞顿开的感觉呢？其实根据每个人的不同情况，只要方法用对了，那就可以为大家节省不少的开支。不知道大家对上述还贷技巧有没有掌握呢？

小编提示：消费贷款不能用于购房，若用途是购房，可向银行机构申请住房贷款。