丽江旅投25亿REITs首发与投资机遇

引言：中国首单文旅REITs的里程碑式突破

2025年6月，丽江旅游投资集团25亿元公募REITs（不动产投资信托基金）正式获得证监会批复，这是我国首支以景区经营权作为底层资产的消费基础设施REITs产品。这一创新突破为文旅行业长期面临的"重资产、长周期"发展困境提供了破局方案——通过将玉龙雪山等核心景区的特许经营权收益证券化，成功实现了"资源变资产、资产变资本"的关键跨越。

从政策背景看，此次发行恰逢《关于推进基础设施REITs常态化发行的通知》实施满周年，监管层明确将文旅设施纳入优先支持范畴。据市场研究数据显示，我国文旅资产存量规模已超12万亿元，但证券化率不足0.5%，远低于商业地产15%的平均水平。丽江案例的成功实践，不仅为景区运营商提供了轻资产转型的标准化路径，其创新的现金流生成模型与风险隔离机制设计，更为后续文旅REITs产品树立了重要标杆。

项目深度解析：丽江25亿REITs的底层逻辑与创新价值

作为消费基础设施REITs的创新品种，丽江项目总发行规模达25.17亿元，底层资产包含玉龙雪山景区索道、《印象丽江》实景演出等优质经营性资产。值得注意的是，其资产包中特许经营权剩余年限长达28年，采用收益法估值的资本化率为6.8%，显著高于同期产业园REITs5.2%的平均水平，展现出文旅资产的收益优势。

核心资产质量评估：从游客流量到现金流的转化效率

项目披露的关键运营指标具有重要参考价值：

客流稳定性：2022-2024年玉龙雪山年均接待游客420万人次，淡旺季波动率控制在行业领先的±15%以内
收益结构优化：二次消费收入占比从2022年的31%显著提升至2024年的39%，其中冰川公园电瓶车服务人均消费达60元
估值模型：采用DCF现金流折现法测算，在客流量年增3%、客单价年增2%的基准情景下，全周期内部收益率(IRR)可达7.2%

该项目创新设计的"客流-收益联动机制"有效规避了传统景区单一门票经济的政策风险。与同类项目相比，丽江REITs特别设置了"客流保障条款"——当年客流量低于预警阈值时，原始权益人将启动专项营销基金进行补足。

交易结构创新：三层架构实现风险收益最优化

项目的交易结构设计体现专业金融工程思维：

资产归集层：将分散在8家子公司的景区经营权统一整合至专项项目公司
风险隔离层：通过私募ABS实现资产真实出售，法律上完全剥离发行人资产负债表
公募发行层：采用封闭式运作，80%份额面向保险、银行等机构投资者定向配售

特别值得关注的是其"超额收益分成"机制：当年可分派金额超过预期收益8%的部分，基金管理人与投资者按3:7比例分配。这种创新设计有效规避了商业地产REITs常见的"重发行轻运营"问题。

市场扩容动因：政策、资本与产业转型的三重驱动

政策红利持续释放

2025年3月出台的《金融支持文旅行业23条》明确规定："优先支持文旅项目通过REITs方式盘活存量资产，建立发行绿色通道"。配套的税收优惠政策显示，文旅REITs原始权益人可享受所得税递延缴纳优惠，转让资产环节的税款可分5年分期缴纳。

市场供需结构性机遇

资金端：保险机构对稳定收益资产的配置缺口达1.2万亿元，年化4-8%的文旅REITs完美匹配其需求
资产端：全国5A级景区中70%面临资产负债率超60%的财务压力，证券化需求迫切

中金公司研究报告预测，未来3年我国文旅REITs潜在发行规模将达800-1200亿元，市场扩容空间巨大。

估值体系重构：文旅资产的价值发现新范式

传统景区估值多采用重置成本法，导致文化IP价值被严重低估。丽江项目首创"特许经营权溢价系数"，量化纳西文化对消费提升的实质影响：

文化体验项目使游客平均停留时间延长2.3小时
民族特色文创商品的溢价空间达普通商品的4-6倍

收益敏感性分析

关键变量对分红率的影响权重：

变量	变动幅度	现金流影响
客流量	-10%	-14.7%
客单价	+5%	+8.2%
运营成本	+8%	-6.5%

管理团队制定的"二消提升计划"将通过引入AR导览、文化摄影等创新服务，目标到2027年将高毛利业务占比提升至25%，这些业务的边际利润率普遍超过70%。

投资者实操指南：如何把握文旅REITs投资机遇

个人投资者参与需重点关注三个维度：

认购方式：公众发售部分最低1000元起投，需通过券商APP开通基础设施基金交易权限
持有策略：建议至少持有3年以上，以平滑景区经营的季节性波动
风险对冲：二级市场价格波动率预计达±20%，可搭配国债逆回购平衡组合风险

需特别警惕"极端事件风险"。尽管项目投保了5亿元营业中断险，但遇重大自然灾害时，年度分红仍可能下调30-50%。

专业问答：关于丽江文旅REITs的核心问题

个人投资者如何参与认购？最低投资额是多少？

公众投资者需通过证券账户认购，最低1000元起投，网下询价阶段仅对机构开放。

景区门票价格调整会影响REITs收益吗？

采用"基础分成+浮动奖励"机制，门票调价仅影响不超过15%的浮动部分收益。

文旅REITs与商业REITs的核心差异是什么？

文旅项目更依赖客流量，中免三亚项目客单价超3000元，而文旅项目通常在200-500元区间。

REITs分红是否需要缴税？

个人投资者持有超1年的分红所得暂免征税，机构投资者需缴纳25%企业所得税。

景区扩建会影响现有投资者权益吗？

扩建设施需经基金持有人大会批准，新项目收益按51%:49%比例分配，保障存量投资者优先受益。

结论：从破冰到领航的文旅金融创新

丽江25亿REITs的标杆意义不仅在于产品创新，更验证了文旅资产证券化的商业可行性。随着深交所设立文旅REITs审核专班，预计2025年下半年将迎来峨眉山、张家界等项目的集中申报。投资者需清醒认识：文旅资产的现金流稳定性仍弱于物流仓储等传统类别，管理人的运营能力将成为投资决策的关键考量。在中国REITs市场从规模扩张转向质量提升的新阶段，丽江模式提供的不仅是一个成功案例，更是一套可复制的文旅价值发现体系。