2025城市更新REITs融资全流程解析

引言：把握城市更新REITs融资的战略机遇

2025年是中国城市更新REITs融资的突破之年。随着《城市更新REITs试点实施细则》正式实施，这一创新金融工具在项目准入门槛、审批效率和税收优惠等方面实现重大突破。最新数据显示：2025年上半年城市更新REITs发行规模达5751亿元，同比增长32%，占基础设施REITs总量的58%。本文将系统剖析城市更新项目通过REITs融资的6大核心步骤，深度解读2025年最新政策红利，并通过首农等标杆案例，为您呈现从项目筛选到存续管理的完整解决方案。采用REITs融资的城市更新项目，平均可获得15-30亿元长期资金，综合融资成本较传统方式降低1.5-2个百分点，是破解资金难题的最佳选择。

2025城市更新REITs融资的核心优势与政策突破

2025年6月修订的《城市更新REITs试点实施细则》带来三大关键变革：

门槛降低：净资产要求从20亿元降至15亿元，扩大项目覆盖范围
效率提升：产业园类项目开通"绿色通道"，审批时间压缩至23个工作日
模式创新：试点"先发行后改造"机制，允许募集资金用于后续改造

REITs与传统融资方式的对比分析

维度	REITs融资优势	银行贷款局限	专项债限制
资金规模	单项目15-30亿元	一般不超过10亿元	受地方额度限制
资金期限	10年以上长期资金	3-5年中期资金	5-7年
抵押要求	资产信用即可	需足额抵押担保	依赖政府信用
资金灵活性	使用相对自由	用途严格监管	必须专款专用
退出机制	二级市场自由转让	到期必须偿还	依靠财政资金

政策亮点：2025年首次明确三类项目优先审批：

国家认定的重点产业园区
保障性租赁住房项目
采用绿色建筑标准的更新项目

突破性政策：允许"产权不清晰但纳入城市更新专项规划"的项目，通过政府承诺函方式解决合规性问题，极大拓宽了适格项目范围。

城市更新REITs融资全流程6步拆解（含时间节点）

第一步：底层资产筛选（2-4周）

核心评估指标：

年均净现金流≥8000万元（2025年新标准）
出租率＞80%（特殊业态可放宽至75%）

实操技巧：通过整合停车场、广告位等非主营业务收入，某科技园区现金流达标率提升37%。

第二步：资产重组方案（4-6周）

关键要点：

采用"项目公司+SPV"双架构设计
利用2025年新规：改造支出可纳入计税成本扣除

风险提示：土地增值税递延需提前与税务机关沟通确认

第三步：公募基金设立（2-3周）

机构选择建议：

优选管理过3单以上REITs的头部机构
中信、华泰等6家头部机构申报通过率高40%

成本控制：管理费可谈判至0.8-1.2%区间

第四步：监管申报（23个工作日）

审核重点：

现金流预测逻辑（需提供5年详细测算）
资产权属完整性（重点核查土地取得方式）

提速技巧：首农项目通过预沟通机制，问询轮次从3.2轮降至1轮

第五步：发行定价（2周）

2025年新机制：

采用"5年期LPR+溢价"模式
当前合理区间：LPR+180BP

投资者结构：保险资金认购占比达41%，成为主力

第六步：存续期管理

2025年新要求：

每季度披露改造进度
设立专职管理团队（建议5人以上）

警示案例：北京某项目因改造延期被追加2亿元保证金

4大维度评估：您的项目适合REITs融资吗？

财务可行性评估

基准指标：2025年成功项目平均NOI率5.8%
行业差异：产业园类7.2%＞商业类6.5%＞保障房类5.1%

失败案例：某物流园区因未考虑42%租约集中到期风险被否

资产类型适配性

审批通过率：产业园65%＞保障房20%＞商业15%
收益率表现：商业类9.1%＞产业园8.7%＞保障房6.2%

法律合规性检查

重点关注：

土地取得方式合法性
产权登记完整性
改造审批手续完备性

典型问题：某项目因划拨土地未补缴出让金被要求整改

地域因素分析

规模差异：一线城市28亿＞新一线19亿＞二线15亿
增速亮点：成都、杭州等新一线城市增速超35%

2025城市更新REITs市场最新数据洞察

收益格局分析

资产类型	平均收益率	波动率	税收优惠
商业类	9.1%	2.3%	无
产业园类	8.7%	1.8%	部分减免
保障房类	6.2%	1.2%	三免三减半

区域分布特征

第一梯队：长三角（42%）、粤港澳大湾区（31%）
增长极：成渝双城经济圈（同比+47%）

明星案例：苏州工业园REITs创下28倍认购记录

中小城市更新项目的3条特色融资路径

路径一：区域资产包组合

操作要点：

打包3-5个同类项目
统一运营标准和现金流归集

成本优势：长三角3个产业园打包发行，成本降低0.8%

路径二：政策型REITs通道

适用项目：

保障性租赁住房（门槛降至8亿元）
老旧小区改造项目

政策红利：所得税"三免三减半"

路径三：私募REITs转公募

创新机制：

私募阶段募集50%资金启动改造
培育2-3年后转公募REITs

成功案例：某文创园区最终实现12.3%IRR

城市更新REITs融资高频问题解答

全流程需要多长时间？

标准流程：4-6个月（含2个月资产重组+23天审核+2周发行）

加速通道：首农项目创下45天记录

综合融资成本如何构成？

年化5-7%：含1%管理费+0.1%托管费+4.2%优先回报+超额分成

一次性费用：300-500万元（含中介机构费用）

老旧小区能否适用？

必须满足：

纳入省级更新计划
有可持续现金流（如停车费、社区商业）
产权清晰

已获批案例：深圳、成都2单保障房改造REITs

结论：抢占城市更新REITs融资黄金窗口期

2025年是中国城市更新REITs融资的战略机遇年，政策支持力度空前，市场机制日趋成熟。成功的关键在于：

早期介入：在项目策划阶段就考虑REITs退出路径
现金流测算：建议预留15%安全边际
路径选择：根据项目特点匹配最优发行方案

对于NOI率超5%、产权清晰的项目，REITs融资不仅能提供15-30亿元长期资金，更能降低1.8个百分点的综合成本。随着"先发行后改造"等创新模式推广，未来12-24个月将是城市更新项目对接REITs市场的最佳时机。