房企要不停奔跑才能停留在原地，旭辉集团CEO林峰说。
结合房企2021半年报你会发现，这话并非空穴来风。总体来看，房企经营情况并不是很乐观，销售额增长、负债率降低，但房企毛利率下降明显，导致增收不增利，很多房企营收增幅达到了净利润增幅的三四倍。
以碧桂园、万科、保利地产等为代表的10家主流房企为例，毛利率中位数22.9%，去年全年这一数字中位数28.7%，下降5.8个百分点。
主流房企尚且如此，整个行业更是苦不堪言。根据中信建投证券数据，2021上半年118家A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点，较2020年全年下降6个百分点。
面对复杂的外部形势、政策调控等各方面压力，房企都在加速发展非开发业务。以头部房企龙湖集团、万科、华润置地、保利为例，上半年非开发业务带来的收入平均增速高达41.5%，而开发业务带来的收入平均增速则只有19%，前者是后者的一倍以上。
行业的竞争、整合和合作都在加剧进行，为了活下去，房企正在不停寻找新的赛道、加速奔跑。毕竟，没有消失的行业，只有消失的企业。
/ 01 /房企陷入“怪圈”：增销售、降负债，增收不增利
割裂，是近几年房地产市场的主旋律。终端商品房销售量价齐升，但作为需求的供给方开发商，不管是业绩还是股价都处于走熊的趋势。
从上半年房企披露的经营数据看，虽然销售额增长亮眼，负债也在稳步下降，但绝大部分房企却增收不增利。
先来看销售数据，以主流的头部10家房企为例，上半年销售增速均保持在10%以上。其中融创中国、绿城中国、金地集团、招商蛇口四家，销售增速更是超过50%，终端销售妥妥的超级大牛市。
销售大增的同时资金回流，加上政策要求开发商降杠杆，所以主流10家房企中，9家净负债率同比出现了下降，8家净负债率降至监管要求的70%以内，只有绿城一家由于冲规模加速拿地，导致净负债率小幅增加。
负债降低，房企安全垫增厚；销售大增，锁定了未来利润，对房企来讲都是好事。美中不足的是，这10家主流房企中，9家的毛利率都出现了下滑，这可不是好现象。
在谈毛利率数据之前要明确的是，由于房子的预售制度，会计上交房后才可以确认收入，房企当下毛利率、净利润反应的是前两年的销售业绩，并不是当年销售的房子。
所以，上半年这10家主流房企确认的收入，大部分是2017年、2018年拿的土地，2018年、2019年销售出去的房子。
具体来看，上半年10家主流房企的毛利率中位数22.9%，去年全年这一数字中位数28.7%，下降5.8个百分点。
主流房企尚且如此，整个行业更是苦不堪言。根据中信建投证券数据，2021上半年118家A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点，较2020年全年下降6个百分点；28家港股房企的毛利率达22.64%，较2020年同期下降4.7个百分点，较2020年全年下降2.5个百分点。
与毛利率下降形成鲜明对比的是，过去三年房地产销售市场均处于量价齐增的牛市。例如，2018年、2019年、2020年、2021上半年商品房销售额分别为15万亿、16万亿；销售面积分别为17.2亿平方米、17.2亿平方米；每平米单价分别为8721元、9302元。
那为什么毛利率还会下降呢？答案是，土地的价格涨幅高于房价涨幅，根据中指院统计数据，2018年至2019年300城住宅用地成交楼面均价2018年每平米为3806元、4372元。
可以看出，土地价格的涨幅高于房价的涨幅，这是导致房企毛利率下滑的核心原因，最终导致增收不增利。
那么，在上半年房企销售额暴增的背景下，行业是否会迎来利润的拐点呢？
/ 02 /开发业务低毛利率或持续，利润拐点有待观察
要回答这个问题，就要从两个方面说起。一方面是毛利率是否会继续下滑，另一方面则是销售额能否持续保持高增。
先来看毛利率，2020年住宅用地成交楼面价为4574元/平方米，同比上涨9.5%；同期商品房销售单价为9886，同比上涨6.3%，地价涨幅还是小幅高于房价涨幅。
即使如此，还是低估了房企的拿地成本，因为自2018年之后一二线城市房企拿地，普遍需要配建公租房、高标准商品房建设等等，这都会使房企拿地的真实成本有所提高。
例如，九龙仓2018年8月6日，在杭州以楼面价27923元/㎡竞得庆隆单元06号宅地，溢价率仅13%。不过，该地块有13.4%建筑面积需配建公租房，若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则实际地价为32862元/㎡，此类案例几乎每座一二线城市都有。
而销售价格方面，新房销售价格被严格限制，虽然商品房销售单价在提高，但地价/销价还在抬升，这会导致房企的毛利率持续被挤压到一个较低的水平。
最终，反应到结算业绩上，未来两年房企的毛利率大概率会继续保持在一个较低的水平。
再来看销售规模方面。2020年、2021年上半年房企销售额分别同比上涨8.7%、38.9%，尤其是上市的主流房企，销售额增速普遍高于行业平均水平，这可以对冲毛利率带来的负面影响。但在严格限制市场过热的背景下，未来两年行业销售规模的增速难言乐观。
据不完全统计，今年1月至5月政策针对房地产调控次数就高达234次，特别是金融层面，堪称全主体、全方位、全联动的调控，施行了银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口管控，还从表内到表外，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地将所有的正式和非正式通道全部堵上，可见政府严控房价之决心。
随着调控愈发升级，最终体现在销售数据上，百强房企2021年7月、8月销售金额分别同比下滑7.6%、19.6%，房企销售额逐渐失速已成为大概率事件。
综合来看，未来两年主流房企的毛利率仍然难言乐观。不过，在过去两年行业规模持续高增的背景下，利润稳住是大概率事件。但拉长周期看，房企的传统增长逻辑已经不合时宜。
/ 03 /没有消失的行业，只有消失的企业
房企们早已认识到这一点。旭辉集团CEO林峰说，奔跑，是为了停留在原地。用他的话来说，行业进入分化淘汰阶段，未来70%的企业退出市场也很正常。
的确如此，没有消失的行业，只有消失的企业。
面对复杂的外部形势、政策调控、市场端、融资端等各方面压力，开发业务前景不甚明朗，房企们纷纷加速发展非开发业务，以期寻找拉动业绩的第二增长曲线。
从数据看，2020年全国商品房销售面积高达17.6亿平方米，人均购房面积接近1.3平方米，考虑到房子作为长期使用的固定资产，17.6亿平方米的销售面积很难持续。
此外，在最近三年房地产行业大牛市背景下，商品房销售面积持续保持在17亿平方米至18亿平方米区间，再次证明整个房地产行业总量很难再有较大增长，行业进入存量市场几乎已经确定。所以，发展非开发业务，已成为各家房企的重心。
以头部房企龙湖、万科、华润、保利为例，2021年上半年非开发业务带来的收入平均增速高达41.5%，而开发业务带来的收入平均增速则只有19%，前者是后者的一倍以上。
从数据看房企的非开发业务增速很快，但收入规模较开发业务太小，短期很难起到拉动业绩增速的作用。
以非开发业务受市场认可度最高的龙湖为例，上半年公司实现营收606.2亿元，其中非开发业务实现收入87.8亿元，仅仅占比总收入14.5%。
龙湖尚且如此，其他房企非开发业务短期更是难当大任。但好的一点是，房企的非开发业务收入一般是运营性收入，具有永续经营的特性，所以非开发业务经营较好的房企，普遍也更容易受到资本市场的认可。
还是以龙湖为例，截至2021年9月10日，该公司市盈率高达8.5倍，同期，非开发业务经营稍差一点的万科、华润、保利，市盈率只有3.9倍、5.6倍和5.1倍，远低于龙湖的8.5倍。
所以，稳住开发业务，加速发展运营性业务，是房企当下的不二选择。一切都是为了活下去。
