公积金贷款额度主要取决于首付款与房屋总价、贷款最高限额、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额与贷款人年龄、缴存基数等因素。一些购房人很关心今年买房贷款年限多久合适，小编为大家总结了几个影响房贷年限的因素给大家作参考。
1、银行对贷款年限的最长限制
一般，银行对房贷年限的要求是最长不超过30年，不过具体还要取决于各地银行的政策要求，因为不同银行、甚至是同一银行都有不同的年限要求。比如北京去年将购买二套房的最长贷款年限缩短到25年，贷款期限长，购房人要付出的总利息就多，期限短，每月房贷的月供就多。
举个例子：
假如贷款200万，即使按照基准利率计算，25年期限比30年期限每月要多出近千元的月供，现在全国首套房平均利率都维持在5%以上，总支出要付出的更多，所以银行对最长年限的限制很重要。
2、贷款人年龄
贷款人年龄也会影响贷款年限，有些银行要求贷款人年龄+贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄；而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限，须小于70年，具体也要看银行政策。贷款年限与贷款人年龄的关系是：贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄，年龄越小，贷款年限越长。
3、贷款人还款能力
贷款年限也受到还款能力影响，通过贷款年限计算出对应的贷款月供，月供和月收入的关系是月供≤月收入X50%。
4、房屋房龄
除了最长年限、贷款人年龄限制，房龄也会影响房贷年限，尤其是二手房。有银行规定，贷款年限+房屋房龄不超过30年，有的规定不超过40年，也有规定不超过50年的。
举个例子就更明白了：
假如房子是2010年的，到今年房龄是8年，银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年，,也就是贷款年限=50-8=42；如果今年贷款人年龄是35岁，法定退休年龄是60岁，根据贷款年限与贷款人年龄的关系公式，贷款年限=60-35=25，那么最长贷款年限就取25年这个期限。
我们知道，买房贷款还款方式主要有等额本金和等额本息两种，经常有朋友问我怎么选还款方式最合适。
等额本金
释义:等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。
特点:随着时间的推移还款负担会逐渐减轻，还款前期压力较大。这种还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多，故能节省更多的利息。坏处是前期还款压力较大。
适用人群:收入较高的人。
等额本息
释义:等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中，目前选择这种还款方式的人较多。
特点:每月还款额中，本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
适用人群:比较适合收入相对稳定的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，如公务员、教师等收入稳定的人群。
总之，这两种还款方式就是等额本金比等额本息更能节省利息，但对贷款人的经济能力要求更高;等额本息比较适合一般的购房人，支付的总利息也多。
银行失误弄错还款方式可要求其更改吗?
一位网友讲述了他的一段经历，向银行申请了房贷，当时贷款申请写的是等额本金还款法，本来以为挺顺利的，后来收到了划款的短信知道贷款办好了，但是按照等额本息还款法还款的，要多支付好几十万的利息，他觉得这是银行失误造成他贷款还款方式弄错，银行得承担相应责任。他查看了自己的贷款合同，确定上面的还款方式写的是等额本金，确定是银行失误了，银行的态度还可以，同意给更改还款方式。要是银行拒不配合的话都准备通过法律途径维权了，反正自己有足够的证据。
上面这看似发生几率很低的事情却难免会被人碰上，无论是看房选房，还是申请房贷，还是得加倍小心，签合同的时候要看清条款，并将签约过程录音留证据，出现问题也能有足够的证据维权。
