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上周菜鸡给关心“房事”的朋友支了个招：盯着最有可能降价的16家开发商，有可能捡到大便宜。
看中央最近不断重申的意思，除了自有资金和去海外借钱，开发商几乎所有的资金来源都要管住，估计不少“奸商”，不降价撑不过2018年了。
本来是件大好事，但是，评论区里出现了不同意见，好几位朋友都表达了类似的观点——
房价下调房贷上涨，确实有对冲的作用。道理是这么个道理，但账不能简单这么拍脑袋想当然。
菜鸡今天就来给财迷们简单算笔账，看看这种情况下买房划不划算。
结论很清楚：大概率还是很划算的，甚至能帮你省下好几十万，所以，有机会就放心买吧。
下面来看看这里的道道。
确实，调控以来房贷利率是上浮了。最早从一线城市的中小银行开始，现在，四大国有银行都宣布了上浮房贷利率。首套房折扣是肯定没有了，上浮10%很常见。
很多财迷就会像上面留言的读者那样打起算盘来：就算200万的房价降了20万，变成了180万。但贷款利率从85折变成了1.1倍，同样是贷120万，30年的总利息涨了32万呢——似乎买房还亏了12万呢！
不奇怪。每次加息、利率上浮，你去看媒体报道，基本都是这么算的。
结论就是，利率从85折变成1.1倍，每月利息多付877元。
但是菜鸡要告诉你，这笔账这样算就错了！
错误主要在两方面。
第一个错误，是把累积30年后的32万，等同于现在的32万，忽视了金钱的时间价值。
其实道理很简单：第一，钱会贬值；第二，钱会生钱。所以同样金额的钱，现在的32万要比30年后的32万，值钱得多！
甚至连现在首付省下来的20万，都要比累积利息30年后的32万值钱得多。
20万哪怕拿来做非常稳健的理财，年化收益5%，30年复利滚下来，就能变成86万，还完32万利息，还能净赚54万！
当然，这只是个粗略的计算，如果再较真一点，每月多还的利息877元，按无风险利率算它的时间价值，那么，30年之后其实也不止32万，大约是50万左右。
即使是做精确的对比计算，在这个例子中，最后也能净赚30多万。
这样一比较，是不是买房更划算呢？
第二个错误，就是预设了所有人一生只买一次房。
但凡在大中城市生活的人都知道，年轻人买的第一套房，不太可能住一辈子。
结婚的时候，一居室就够住了；但孩子出生了，父母来帮忙带，就得睡客厅。这个时候，需不需要换个两居室？
就算结婚时买的就是两居室，生了孩子也够住，那么孩子要上学了，得有自己的房间，需不需要换个三居室？
还有的年轻人，结婚的时候就买了三居室，但是离市区比较远，周围也没什么好学校，等到收入高了、孩子大了，需不需要换个离市区近点、交通方便点或者有重点学区的房子？
都需要。这是大中城市年轻人买房的真实需求。
按照大部分人的情况，在第一次买房后的5～8年，通常都需要再换一次房。
而你用房价下降省下来的钱理财，就足够抵消掉这5～8年间多付的利息，还有盈余。
相信我们财迷们，可以轻松获得比5%高得多的投资收益，因此结余会更多。
比如菜鸡之前介绍过几种月付息的理财产品，年化收益都超过10%。如果用20万投资这类产品，按照最低10%的收益算，每月到账的收益就有1666元，付清多出来的877元房贷利息，还能赚789元。
很多财迷还担心，现在利率特别低，如果以后加息了，我的贷款利息不就又变高了吗？
这种担心也是多余的。房贷利率是一种比较基础的利率，如果它普遍上涨了，很可能其它产品的投资理财收益，也会水涨船高的。
所以对于如今想买房，但纠结于上面问题的财迷们，我的建议就是：
如果开发商能降价10%，让你的首付结余出一部分来做理财，就不要再犹豫了，即使利率上浮1.1倍，也可以买进。
照我上面的方法操作，肯定是不会亏的。
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