我曾碰到这样一个贷款项目，广东某成立不久的房地产公司在银行借款13亿元，期限3年。从借款合同看，企业这笔13亿的借款的保证措施有三个:

一是借款企业本身的股东做个人担保；

二是借款企业参股的B公司为这笔贷款做公司担保；

三是借款企业参股的B公司用其土地做抵押为这笔贷款做抵押担保。

其实这笔借款的主要保证措施就是那块B公司的土地做抵押。按照监管部门的规定，银行用土地做抵押的抵押率不能超过50%，借款13亿，也就是银行认为这块土地价值至少是26亿元。这块土地规划总建筑面积约10万平方米，也就是楼面地价大概就是2.6万元/平方米，而当地的房价只有1.8万元/平方米，评估地价远高于房价。

我去了解了一下情况，当地土地基准地价是7000元/平方米（楼面地价），我给评估了一下，大概应该是9800元/平方米。地价9800元，加上几千元开发费、税费、销售费、开发商的合理利润，房价卖1.8万，这才合理。项目规划建筑面积约10万平方米，土地总价格就是9.8亿元。

这块地原来的容积率是2.1，目前调整为3，还应补交1.5亿元土地出让金。另外这块地是十几年前3000万元买来的，如果现在按9.8亿把这块地转让的话要补交约4.1亿元的土地增值税和约1亿元的所得税。这样：

9.8亿-1.5亿-4.1亿-1亿=3.2亿

如果再加上拍卖费、诉讼费等其他费用，这块地转让的话顶多可以实收3亿元。

实际价值只有3亿元的土地可以在银行抵押贷款13亿元，银行蠢不蠢？

这个项目还存在其他问题：

一是这块土地已空置十几年，有被政府无偿收回的风险。

二是我记得银监会前些年下过一个文件，规定不能用纯土地做抵押，在开发项目的土地抵押借的钱只能用于自身项目。这笔贷款违反了相关规定。在银行上班的人可以查一下是否有这个文件。

三是这笔贷款未经过B公司三分之二股东同意，也就是第二项和第三项保证措施是有问题的。我接触到这个项目，是因为B公司的小股东发现大股东把公司的土地做了抵押，得到的钱自己拿去开发别的项目了，损害了小股东的利益。所以小股东找到我，让我协助小股东维护其合法权益。最终经过协商，大股东给小股东了一定经济补偿。而当初操作这笔贷款时，是大股东假冒了小股东的签名，还是银行没有这方面的要求，我不太清楚。而发放贷款的银行一直不知道B公司股东之间有纠纷，不知道对外抵押和担保未经B公司三分之二股东同意，当然也不知道这块地只值3亿。

当时我认为这笔13亿的贷款迟早要出事，结果我想错了。因为2年以后当地的房价涨到了4万元/平方米。

当时我和B公司接触时就听说B公司在和某全国前几位的开发商谈合作，B公司出地，那个大开发商出钱，来开发这个项目。结果2年后，也就是2018年年初，这个位于广州番禺的项目开盘，开盘均价4万元/平方米。建筑成本基本不变，也就是3000元/平方米，房价上涨就是地价上涨，土地价格不断上涨就把借款的风险给覆盖了。如果房价不上涨呢？

发放这笔贷款的是四大国有银行之一。四大国有银行就是这水平，其他银行就不用说了。很多银行根本就不会做贷款，说起来每年盈利多少，世界前100家银行里面中国就占了多少家，实际都是虚胖，是浮肿，不知道哪一天就崩盘了。

中国的银行业普遍不会做贷款，房价不断上涨就把风险给掩盖了。最近2年房价涨的很少，结果很多银行的问题就暴露出来，一些银行的资金周转已经十分困难。不用房价下跌，房价保持稳定一些银行就受不了，随时可能崩盘。房价下跌的话，就会面临银行业全面崩盘的问题。

中国的银行业一直是只重视营销，不重视风控；只重视营销培训，不重视风控技术培训。我在给银行做风控技术培训的时候，明显感觉到银行关注的是讲课是不是生动，课堂气氛是不是热烈，具体学会了什么并不重视。那些从没有过实际操作经验、专职给人讲课的人反而因为培训经验丰富，容易得到银行的认可。

做贷款是技术活，不会风控还是老老实实歇着吧。那些前几年很牛的银行或是其他金融机构，现在该被打回原形了。

去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。

组合贷款，顾名思义，就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

举个例子：买的房子价值200万，首付3成就是60万，剩下140万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为60万，那么就还有80万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。

其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，说房君发现在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

1、办理组合贷款要在同一家银行

案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款利率并不算低。

说房君分析：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢？

说房君分析：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。

3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

案例：小C申请组合贷款买了房子，已经还款两年，为了少付点利息，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减轻点负担，不过公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，不能用来还商业贷款。

说房君分析：正如之前说的，组合贷款涉及了多个机构，各地的公积金中心和银行都有各自的规定，具体体现在两点：

一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，毕竟公积金的钱用于公积金贷款，才合情合理。如果使用自己的存款提前还款，就能先偿还商业贷款。

二是公积金贷款、商业贷款提前还款要保持一定比例，有些城市规定，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不能只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款也不太不可能了。

所以想用公积金里的钱优先偿还商贷未必可行，具体还得看当地公积金中心的规定。

4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求

案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行，这是咋回事？

说房君分析：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，当二者首付比例不一致时，取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，按照要求严格的一方标准执行，既然公积金中心有规定，首套房商业贷款已还清，再买房仍算二套房。

以北京为例，公积金贷款首套房、二套房首付都是20%，商贷首套房首付35%，二套房首付60%-80%，那么即便首套房贷款已经还清，也要按照二套房的标准执行，组合贷款就要按照要求较高的商贷首付标准计算，就是说首付要60%-80%，对于买房人来说压力大了很多。

组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是各地公积金中心、银行会根据自身的额度、业务情况做调整，组合贷款未必能行得通。建议购房人事先了解当地的政策，以免影响买房进度。