1月29日晚，沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则，包括业务办法、发售指引和审核关注事项指引。明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。
对此，中金公司评论道：上交所、深交所发布基础设施公募REITs配套业务相关规则，标志着中国基础设施REITs渐行渐近。
根据券商中国的报道，公募REITs已有大量项目储备蓄势待发。目前，上交所有27单优质项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中17单入围国家发改委的首轮反馈。同时，上交所还有30多单储备项目正在准备过程中，储备项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了全部重点区域和省份。
公募REITs距离咱们真是越来越近了，所以今天咱们再说说公募REITs，由于预期收益率和债券型基金相近，它的诞生对债券型基金将是很大的冲击。
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REITs（拼音读出来大约是“rui·z”），全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金，也就是我们通过基金公司投资到不动产项目当中，其中，基建就是这些不动产中的一大类。
私募的REITs已经有一些了，但那不是大众能随便买的，咱们要说的特指公募基金。那门槛就低多了。
咱们公募REITs的目前是试水阶段，主要是投资基础设施的收益权。
基础设施项目包含：物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域。我国有巨大的基础设施存量，这个数字超过100万亿，这其中有大量项目的现金流都很不错，就算这些项目证券化率的比例只有1%，那也有万亿规模。REITs不会缺少投资标的。
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那这个运作呢？
一般是这样：
1.地方政府融资搞了基建；
2.基建项目早已落成，并且已经正常盈利3年以上，可以产生稳定的现金流（收益期，不是建设期）；
3.REITs把项目的部分收益权买下来，地方政府就可以回笼资金了，继续搞其他基建项目；
4.基建项目的收益以后就给REITs，我们从中获利。
举个例子。
某地地方政府掏钱建设了一条公路，上面有收费站，建设公路用了很多很多钱，虽然收费站可以开始赚钱了，但是收回成本还很久，对地方政府来说，他还想干很多其他事，但是这笔钱很难在短时间收回来了。
REITs基金获得高速公路收费站的部分收益权（为保障基础设施基金的持续稳健运营，目前的规定是原项目方股东占比不低于20%）。地方政府拿到了钱，可以继续做其他项目了。
我们还会安排这些REITs基金上市，上市首日涨跌幅调整到30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%。而且规定基金管理人原则上应当选定不少于一家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务。同时，也在权益变动和要约收购有关要求，信息披露，风险提示等方面做了准备。
这就是：盘活存量资金（老百姓手里的钱）和存量资产（处于收益期的基建项目），让闲钱（回笼的资金）参与到祖国重点经济区域的建设中去（新的项目），同时缓解地方政府财政压力（回笼资金），也让大家能够从中受益（项目收益权）。
特别注意，在一开始的试水期，这些入选的基础设施项目，所在区域会集中在京津冀，长江经济带的优质资产。如果顺利，后期会开放比较一般的区域，或者是还没到收益期的项目，那些风险就会高一些了。
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现在公募REITs产品还没出来，咱们现在还不好说具体产品是什么样，等出来了，再跟大家聊。
