01
最近天津上热搜了，说1平米降5000，两周剧降72万，房价跌回4年前。
看数据，也没瞎说——
和17年3月冲上3万元顶峰相比，现在均价不到2万5，说单价大跌5000，也没毛病。
只不过，这个标题只说绝对值，不说比例，属标题党~
事实上，相比3万的房价，5000跌幅只不过17%。但中国绝大部分城市均价不过几千或一万多，你说跌了5000，很多人觉得哎呦妈呀，天都塌了…
72万的跌幅也一样，很多城市一套房不过几十万，但如果是大几百万的房子（天津和平区还是很多的），降个70万也不算惊天动地的大事，上海豪宅直接降价500万甩卖也不是一两次了。
至于跌回4年前，那是因为16-17年初，天津房价涨太彪悍，现在是价值回归。
真说起来，北上现在房价也和4年前差不多，没啥特别的…
不过既然天津上热搜了，我就借机说道两句。
02
在《一个简单法子，帮你找出最值得投资的房子》这篇强烈建议所有读者看下的旷世满分干货贴中，力哥给全国152个城市做了评级。
其中天津在第五级——位于杭州、南京、成都、武汉之后，和苏州、东莞、郑州、长沙一个级别。
当时就有好几个天津粉丝表示强烈不解，说天津这些年乏善可陈，都烂成啥样了？凭啥还能排那么高，天津这阿斗撑不起这排面……
这……我倒是真没想到~
其实我文章里对天津排位有做过解释——
天津像个“迟暮美人”，一个很尬的存在。
京津冀并没有形成有竞争有互补的有机体，还是一个虹吸一切资源，强大到令人窒息的帝都，和相对荒凉的“环首都贫困带”。
北京说我要我要我全都要，导致天津的中高端人才全被虹吸去了北京，天津自己的中高端产业发展不起来，一直原地打转。
天津在民国就是著名大都会，所谓“上青天”。那时的大城市都是工业中心，所以天津和上海一样，也是轻重工业撑场子，但这些年环保高压，天津高污染重工业也和河北一样，成了限制发展的牺牲品，而传统中低端的出口加工制造业又遇到全球经济低迷和毛衣站，日子也不好过。
想产业升级，就得吸引人才，人才都被北京吸走了，天津产业就起不来，无法提供大量高薪岗位，人才就更没理由来了。
如今，天津互联网和高科技产业还是乏善可陈，内地很多城市，杭州、武汉、成都，甚至长沙、郑州、贵阳，都多少吃到了这块产业升级的红利，但天津和绝大多数中小城市一样，miss了~
另一个超赚钱还无污染的行业——金融业，则因为各种野鸡交易所，让“天津”几乎沦为“金融骗子”代名词。
天津还有一个死穴——高度老龄化。
工业化基础越扎实的地方，城市化率越高，当年执行计划生育就越彻底，这是今天上海、北京、天津和东北老龄化最严重的主要原因。
上海北京虽然本地人生育率超低，但毕竟一线，能虹吸全国人才。
天津也想吸引人才，搞了个海河人才计划，效果也 just so so~
关键是你连本地年轻人才都留不住，纷纷被迫北漂——因为工作关系，我认识的北漂精英中，老家天津的就有一大堆。
2019年底，有1500多万人口的天津，常住人口同比仅增长2.2万。
而只有1000万人口的郑州，2019年新增常住人口高达21.6万。
干啥啥不行，政府又没钱，只能陷入靠房地产拉动经济的怪圈，地方财政高度依赖卖地收入，到处都是拆拆拆盖盖盖，房价一涨再涨，市中心核心区房价一度涨到5万多，和天津人均收入严重脱钩，很多郊区楼盘最后只能烂尾。
加上先天“畸形”的滨海新区泡沫吹爆，被迫拉掉遮羞布，主动挤水分，导致这两年天津GDP差到根本没法看，全国独此一家……
总之，天津正处于刮骨疗伤的转型阵痛期，日子难过是逃不掉的。
但瘦死的骆驼比马大，天津也有自身优势。
一是沿海大港，千万级人口大都会，历史人文积淀雄厚；
二是作为直辖市，虽然难望北上向背，但和内地省城相比，还是可以比划比划；
三是教育资源优势明显。
其中最难以替代的，是教育资源，这货得长期积淀，没法一蹴而就，这是深圳未来10年持续的短板，也是天津吸引人才的抓手。
03
天津未来是就此沉沦，不断下跌？亦或还有凤凰涅槃的机会？
现在到底是抄底天津的窗口期，还是扔掉烫手山芋的deadline？
还得回到问题根源：房价涨跌谁说了算？
供求关系。
供大于求，房价跌，供不应求，房价涨。
供给侧，主要取决于政府卖地速度和开发商开发速度，但长期看，开发商也是巧妇难为无米之炊，关键还是卖地。
但卖地速度，则取决于政府卖地的意愿和能力。
有地不卖，供给会减少，但未来还有上升空间。
没地可卖，地方政府也是巧妇难为无米之炊，才是最大的稀缺性。
从供给侧看，市中心密集建成区才是最值得买的，因为周围没地了。
需求侧，更复杂。
政府调控力度、货币投放速度、新增人口速度，是三大关键因素。
前两个因素，都不是市场化因素，完全政府说了算。
政府调控力度，小城镇不好说，地方财政吃紧，卖地也是无奈之举，所以房价时不时起一波，吸引更多接盘侠上车，帮地方去库存，上头也就睁一只眼，闭一只眼。
哪怕像徐州这种级别的城市，中央还是不重视，随它去。
但一二线城市，至少是省城级别的，中央还是很重视的。
之前深圳楼市过热，调控哐当就砸下来了，最近成都楼市过热，调控也疾风来袭。
也就是说，像天津这种级别的大城市，谁敢涨，谁就调控升级，一个逃不掉。
货币投放速度，并非针对具体某个城市，但超发货币更容易以投资为目的进入楼市，投资者从保值升值角度看，大概率也是进入一二线城市。
只有新增人口，才是老百姓（市场）用脚投票做出的选择。
这样分析，这几年天津房价下跌，就很好理解了。
供给侧，政府卖地太激进，库存压力太大，放眼全国，仅次于重庆。
需求侧，政府调控太紧，强行打压需求。
而天津人口增速又不高，外来需求不足。
供大于求，只能跌。
但具体分析，天津也不是全城普遍大跌。
跌幅最大的，都是地多人少的郊区新城。
市中心区域的跌幅并不大，尤其是优质教育资源最集中的和平区，跌的并不多，真正抢手的学区房，依然坚挺。
04
还是那句话，买房买的就是稀缺性。
从中国当前实际情况下，最大的稀缺性就三块——稀缺优质教育（学区房）、稀缺景观（江景）、稀缺高薪工作机会（CBD或高科技园区）。
old money 比较多的享受型城市，比如上海、广州，沿黄浦江和珠江的景观房就特别贵，跌不动；
大企业云集，高薪工作机会集中的地区，高收入的new money奋斗逼，为了生活工作便利性，也会把房价抬上去，需求持续旺盛，比如深圳南山。
更普遍的规律是学区房，好学区云集的板块，房价就是涨得猛，又抗跌，全国都这样。
所以天津市中心的学区房，依然有投资价值。
天津都烂成这样了，虽然教育资源没法和北京比，但比上不足，比下绰绰有余，尤其和边上人口大省河北河南比，简直高考天堂。
每次我听河南小伙伴说买学区房，都有一种黑色幽默的味道。
在地狱模式买学区房和上百万同龄人死磕，还不如想办法让孩子去天津高考，父母可以少鸡很多血，孩子的青葱岁月也能少受很多苦…
天津户口不难搞，这种从外地不断涌入的新需求，也是支撑天津学区房的关键动力。
说到河南，顺便说两句郑州。
郑州跌得也蛮厉害，和天津一样，也是周边跌得惨，核心区稳如老狗。
大概1、2年前，很多郑州小伙伴都问力哥XX房子能不能买，那会儿郑州楼市热得很，什么绿博组团、新郑组团、新密组团、高新区、航空城……
我当时就纳闷，郑东新区，明明就是发展得很好的新区，郑州未来铁定的新城市中心，房价也还好，为啥不买确定性最高的郑东呢？
理由么……基本都嫌郑东太贵，想贪便宜，炒周边规划无比美妙的新区概念。
炒股票买基金贪便宜使不得，房产投资也一样，都得逆人性。
我以前专门写过郑州，这座城市优势明显，平原地带，交通四通八达，北方核心交通枢纽，又是上亿人口大省的省会，人口红利明显，省内没任何城市能抗衡，能举全省之力优先发展，未来还有机会虹吸北方周边省份。
但郑州也有问题，就是野心太大，平原城市四面八方都能发展，一口气摊子铺大了。
去年我去郑州考察，一看地图，发现规划那么多新区，就觉得不妙。
郑东新区是举全省之力，发展了20年，起点高，发力准，特别是总理当一把手时给搞起来的，这种成功经验几乎不可能再复制。
绿博板块虽然规划得很好，但和郑东差了10多公里，中间隔了个白沙，新郑之类的就更远了，还需要很长很长时间才能把图纸上的美好规划落实。
这些前两年光炒作概念，但实际生活依然很不便利，也没好的工作机会的新区板块，房屋供给量太大，接盘侠不够了，现在就成了烫手山芋，房价跌最狠。
但郑东核心区，像北龙湖板块，其实房价没怎么跌。
我今天还是那句话，郑州买房买郑东，是最稳妥保险的选择——虽然现在郑东房价破3万，在郑州人眼里，可能觉得贵得离谱，买不起，那也没办法……
激进型投资者，想抄一把底，买那些跌幅最大的新区板块，就要做好长期抗战准备。
人口流向还是最关键的，只要人口还在持续高速流入，以时间换空间，依然是可行的策略。
还有贵阳观山湖新区，也是同样逻辑，长期看好。
说句心里话，贵阳老城区在我看来就是一坨屎，但观山湖新区却亮瞎了我的狗眼……
从这个角度看，郑州的房子，依然比天津更有长期投资价值。
当然，郑州也只是整体不给力的北方城市中矮子堆里拔高个。
还是那句话：能买南方，就尽量别买北方。
当然，北京除外……
