本文系专栏作者“柒小姐”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
前两天讲房地产课，有人问商铺该不该投。
五一闲着，问了几位北京的中介朋友。
梳理了下，今天聊聊到底能不能买商铺。
一
不懂商业选址 ，就别轻易入坑。
老一代人总觉得，百年基业、一铺相传，至少可以养三代。
翘腿当租婆，吃喝永不愁。可世道变了，很可能一铺坑三代。
买商铺，很多是投资，看投资回报、成本高低。
投资回报，一是经商或赚租金，二是转手赚差价。
赚租金，要考虑地段有没有赚钱的价值，地段的热度，租金能不能涨。
北京楼市一直是全国风向标，商铺也拿它唠唠。
就比如北京朝外SOHO。
临街优质好商铺，一平米4.8万起，50平米的商铺算下来250万左右。
这种商铺一般公摊面积大，实际的使用面积30平米左右，得房率70%左右。
用于出租的话，一天5元/平米，一年是9万多的租金，年化回报率在3.6%左右。
位置偏一点的，年化收益不到3%。还不如被阉割的余额宝年化收益高。
一套商铺40年产权，极少部分50年产权，到手能剩30年算很不错了。
250万的商铺，得27年不间断出租才能回本，普通人的钱套不起。
二
租金上捞不到便宜，又有人想，等涨了卖出，不就好了？
想象很美好，现实很骨感。
当你手头紧了，想变现也是个难题，不一定能及时卖个好价。
去年3.26日，北京出台商办项目调控政策，重点打击商住，但商铺也跟着躺枪，更难买卖了。
直接提高商业地产的购买门槛。
想买的人买不着，想卖出的自然找不到接盘的，把流动性按在地板上摩擦。
找了个数据，一年后，也就是今年3月26日，北京商办项目签约3589套，环比调控前一年跌幅达到了94.6%。
商铺的价格，往往跟着市场供需来走。
成交量小了，对商铺影响可不小。
住宅红火了近20年，根正苗红，商业地产一直是丫鬟的命，自立更生，价格涨跌更多看供需。
需求被摁住了，商铺价格走低，想指望左手买进，右手卖出赚差价的朋友，就别趟浑水了。
而且这几年，消费方式变了，网购已经是大趋势，商铺越来越狼狈。
去年双11，天猫成交额逼近1700亿，实体店被啪啪打脸。
电商实力吊打，实体店该倒的倒，该转的转。
三
大家可能觉得这是北京，房价本来就高。
那我举个三线的例子。
我一同学，家住陕西铜川，属于三线小城市。
去年她买了一套100平米商铺，总价约200万左右。
租了出去，每年收5万租金。
年化收益才2.5%，10年才收50万，投资10年都不回本。
这资金效率也是慢的一匹了。
收益率还不如存银行定期。这还没算上装修、出租空档、各种税费...
她已经去面壁思过了，辛苦凑来的钱加上贷款，全被套牢，日子过得也是紧巴巴。
并且，商铺的命被大经济和市场带动，还有很多影响因素，实在不容易。
比如很多三四线城市已经开始出现商业项目过剩严重的情况，商铺承租困难...
四
再说下成本。
买商铺得贷款，商铺按揭五五分，首付五成，贷款五成，贷款利率上浮10%左右。
首付比例、贷款利息都比住宅（首套）高出不少。
还得缴税。
土地增值税、个人所得税、营业税及附加、土地出让金、土地出让金契税...各种税来一套。
加起来，可以占到你差价的一半。再刨去房产评估等一些手续费，到手的票子少的可怜。
现在一算，你还觉得买商铺真合适吗？
五
还有朋友问，自己做笔小生意，商场里的商铺可以买吗？
得分业态和位置。
它的命运，跟着商场走。这几年实体经济一直在走下坡路，人去楼空的现象不少见。
如果你有幸选择了一家经营不错的商场。我建议你可以多看看地下层的商铺。
繁华的商场地下一层多半是餐饮，美甲，小而美，高毛利。
地下商铺价格偏低，运气好的，遇上业主急着卖的，或许能捡漏，比如北京世贸天阶地下一层有的1万/平米（很少见）。
不过，有一点需要注意。
资质好的头牌商铺，大多属于开发商物业的，只租不卖。一般人也买不到这样的黄金商铺...
而且这类房子产权容易分散，比如多个开发商持有，一个不小心陷入法律纠纷。
承租人也很难按所有投资人的意思去经营，最后变成闲置商铺，看着都肉疼。
总之，商铺投资这条路远比住宅坎坷，大家尽量别走。
手里若有百八十万的，拿去分散投P2P、指数基金，或者买点香港分红险，回报率都比商铺高，还不会套牢你的钱。
